Wat is indeplaatsstelling en hoe werkt dit bij bedrijfsruimte zoals winkelruimte of horeca?
Als uw huurder zijn bedrijf wil verkopen, kan het voorkomen dat uw huurder u om toestemming vraagt om de huurovereenkomst te laten overnemen door de koper van zijn bedrijf. Dit komt veel voor bij bedrijfsruimte, bijvoorbeeld bij winkelruimte of horeca. Een dergelijke overname wordt indeplaatsstelling genoemd.
Het spreekt voor zich dat een huurder een groot belang kan hebben bij indeplaatsstelling, zeker als hij al een koopovereenkomst heeft gesloten met de koper van zijn onderneming en daardoor klem zit.
Maar als verhuurder zit u er mogelijk helemaal niet op te wachten om met een nieuwe huurder te worden geconfronteerd. Bijvoorbeeld omdat u in de nabije toekomst een nieuwe huurovereenkomst wilt sluiten om een hogere huurprijs te bedingen. Of omdat u voornemens bent om het gehuurde te renoveren. In dat geval is het de vraag of u als verhuurder verplicht bent om mee te werken aan indeplaatsstelling.
Wilt u weten of u met een nieuwe huurder kan worden opgescheept?
Lees dan snel verder en ontdek hoe indeplaatsstelling werkt en wat daartegen te doen is.
Inhoudsopgave indeplaatsstelling
- Wat is indeplaatsstelling?
- Is een verhuurder verplicht om mee te werken aan indeplaatsstelling?
- Welke vereisten gelden voor indeplaatsstelling?
- Huidige huurder moet zwaarwichtig belang bij indeplaatsstelling hebben
- Nieuwe huurder moet voldoende waarborgen bieden
- Nieuwe huurder moet bedrijf voortzetten
- Welke belangenafweging maakt de rechter bij indeplaatsstelling?
- Wanneer moet de vordering tot indeplaatsstelling worden ingesteld?
- Is onderhuur een alternatief voor indeplaatsstelling?
- Waarmee kan een gespecialiseerde advocaat indeplaatsstelling helpen?
- Vragen over indeplaatsstelling? Bel ons voor gratis advies!
- Advocaten indeplaatsstelling vergelijken (Tip!)
- Veelgestelde vragen over indeplaatsstelling
Klik op een van de bovenvermelde links om direct naar het betreffende onderwerp te gaan.
Direct hulp nodig bij indeplaatsstelling? Bel ons voor gratis advies!
Hebt u direct hulp nodig bij indeplaatsstelling? Bel ons voor gratis advies op 010 - 820 028 4
1. Wat is indeplaatsstelling?
Een indeplaatsstelling is een driepartijenovereenkomst tussen u als verhuurder, de huidige huurder en de nieuwe huurder, waarin wordt afgesproken dat de nieuwe huurder de bestaande huurovereenkomst overneemt van de huidige huurder.
Het betreft dus geen nieuwe huurovereenkomst, maar een overname van de bestaande huurovereenkomst waarbij alle rechten en plichten overgaan. Als de huurovereenkomst bijvoorbeeld is aangegaan voor 5 jaar, en op het moment van indeplaatsstelling al 3 jaar is verstreken, dan bedraagt de resterende huurperiode voor de nieuwe huurder dus nog slechts 2 jaar.
2. Is een verhuurder verplicht om mee te werken aan indeplaatsstelling?
Uitgangspunt in het contractenrecht is partijautonomie. Dit houdt kort gezegd in dat burgers en bedrijven zelf de vrijheid hebben om een overeenkomst te sluiten en daarbij te bepalen met wie dat gebeurt en wat de inhoud daarvan is. U bent als verhuurder dus in principe niet verplicht om de voorgedragen nieuwe huurder te accepteren.
Deze contractsvrijheid is echter niet onbegrensd bij indeplaatsstelling, waardoor u in sommige gevallen toch kunt worden verplicht om om mee te werken aan indeplaatsstelling (waarover hierna meer).
3. Welke vereisten gelden voor indeplaatsstelling?
De wet biedt de huidige huurder bij verkoop van zijn bedrijf de mogelijkheid om de huurovereenkomst te laten overnemen door de koper. De huurder kan hiervoor een machtiging vragen aan de rechter dat de koper in zijn plaats als huurder wordt gesteld.
De achterliggende gedachte is dat de huurder volledig afhankelijk is van de medewerking van de verhuurder, waardoor het belang van de huurder onredelijk kan worden geschaad als de verhuurder indeplaatsstelling op onterechte gronden weigert.
Dit speelt in het bijzonder bij sterk plaatsgebonden bedrijfsruimtes, zoals een winkel of horecazaak. Zeker dan is het voor de huurder van groot belang dat zijn bedrijf op dezelfde locatie kan worden voortgezet door de koper.
Maar wanneer wordt zo’n rechterlijke machtiging gegeven?
Het antwoord op deze vraag is te vinden in artikel 7:307 van het Burgerlijk Wetboek. Dit wetsartikel luidt als volgt:
1. Indien overdracht door de huurder aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf of een ander uitgeoefende bedrijf gewenst wordt, kan de huurder vorderen dat hij gemachtigd wordt om die derde als huurder in zijn plaats te stellen.
2. De rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval, met dien verstande dat hij de vordering slechts kan toewijzen, indien de huurder of de ander die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en dat hij haar steeds afwijst, indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
3. De rechter kan aan de machtiging voorwaarden verbinden of daarbij een last opleggen.
(tekst wetsartikel actueel per 2023)
Het antwoord op de vraag of de verhuurder verplicht is tot indeplaatsstelling, is dus afhankelijk van meerdere factoren.
Hieronder worden de diverse wettelijke vereisten voor indeplaatsstelling besproken.
4. Huidige huurder moet zwaarwichtig belang bij indeplaatsstelling hebben
Ten eerste moet de huidige huurder een zwaarwichtig belang hebben bij de overdracht van het bedrijf dat in het gehuurde wordt uitgeoefend.
Dat het een ‘zwaarwichtig’ belang moet zijn, komt door de hiervoor genoemde partijautonomie. Het zou namelijk in strijd met de partijautonomie zijn als de verhuurder lichtvaardig kan worden gedwongen om ‘in zee te gaan’ met een huurder die hij niet zelf heeft uitgekozen.
Het is aan de huurder om de rechter ervan te overtuigen dat zijn belang voldoende zwaarwichtig is. Hierbij kunnen allerlei soorten belangen van de huurder meespelen.
Als verhuurder kunt u hiertegen op uw beurt verweer voeren. Bijvoorbeeld door aan te voeren dat het belang onvoldoende onderbouwd of zwaarwichtig is. Bij deugdelijk verweer van u als verhuurder zal de rechter hogere eisen moeten stellen aan de onderbouwing en bewijsvoering van het zwaarwichtige belang door de huurder.
De rechter beoordeelt of sprake is van een zwaarwichtig belang. Komt het zwaarwichtige belang volgens de rechter onvoldoende vast te staan, dan mag de rechter de vordering niet toewijzen, zo bepaalt de wet uitdrukkelijk.
U doet er als verhuurder dus verstandig aan om verweer te voeren als u het niet eens bent met de gevorderde indeplaatsstelling.
5. Nieuwe huurder moet voldoende waarborgen bieden
Ten tweede moet de nieuwe huurder voldoende waarborgen bieden. Dit geldt zowel voor de volledige nakoming van de huurovereenkomst als voor een behoorlijke bedrijfsvoering in het gehuurde.
De verhuurder moet er immers op mogen vertrouwen dat de nieuwe huurder alle gemaakte afspraken nakomt en ook in staat is om de huur netjes op tijd te betalen.
Dat de nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt, kan op meerdere manieren worden aangetoond. Behalve dat uit de jaarcijfers kan blijken dat de nieuwe huurder goed is voor zijn geld, kan de nieuwe huurder er ook voor kiezen om aanvullende financiële zekerheid te verstrekken aan de verhuurder. Hierbij kan worden gedacht aan een aanvullende waarborgsom of bankgarantie ter hoogte van een aantal extra maanden huur. Maar een borgstelling of hoofdelijke aansprakelijkheid van een derde partij is ook mogelijk.
Ook op dit onderdeel is verweer mogelijk van de verhuurder. Een dergelijk verweer is sterk afhankelijk van de concrete feiten en omstandigheden van het geval.
Als de huurder er niet in slaagt om aan te tonen dat de nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt, is de rechter wettelijk verplicht om de vordering af te wijzen. Dus net zoals hiervoor is vermeld ten aanzien van het zwaarwichtig belang bij indeplaatsstelling doet een verhuurder er goed aan om ook verweer te voeren op dit onderdeel als de indeplaatsstelling ongewenst is.
6. Nieuwe huurder moet bedrijf voortzetten
Ten derde moet het gaan om de overdracht van het bedrijf dat in het gehuurde wordt uitgeoefend en moet dat bedrijf door de nieuwe huurder worden voortgezet. Het mag dus niet zo zijn dat de nieuwe huurder vrijwel direct na overname van het huurcontract het bedrijf aan een ander verkoopt.
Daarnaast moet het om hetzelfde bedrijf gaan. In de praktijk wordt in dat kader wel eens gediscussieerd over de vraag in hoeverre de nieuwe huurder na overname van de huurovereenkomst het assortiment of de verkoopformule mag wijzigen. Er wordt dan gesteld dat het niet meer om hetzelfde bedrijf zou gaan. Rechters gaan daar echter niet snel in mee. De nieuwe huurder wordt namelijk de nodige ruimte gegeven om dergelijke wijzigingen door te voeren.
De nieuwe huurder moet zich daarbij wel aan de bestemming houden die in de huurovereenkomst is vastgelegd. Is bijvoorbeeld afgesproken dat het gehuurde wordt gebruikt als herenkledingwinkel, dan mag de nieuwe huurder niet zomaar een winkel in bruidsjurken in het gehuurde gaan exploiteren.
Bovendien is de ruimte die de nieuwe huurder krijgt voor bedrijfsverandering niet ongelimiteerd. Door verschillende rechters werd in het verleden geoordeeld dat vanwege de grote veranderingen geen sprake meer was van voortzetting van het overgedragen bedrijf. In dat geval zal de rechter de vordering van de huurder tot indeplaatsstelling afwijzen.
Het over te dragen bedrijf hoeft overigens niet per se door de huidige huurder te worden uitgeoefend. De wet bepaalt dat het bedrijf ook door een ander mag worden uitgeoefend. Bijvoorbeeld door een aan de huurder gelieerde BV. De vordering tot machtiging tot indeplaatsstelling moet in dat geval wel door de huurder worden ingesteld.
Duidelijk mag zijn dat ook op dit onderdeel diverse verweren denkbaar zijn voor een verhuurder die zich wenst te verweren tegen indeplaatsstelling.
7. Welke belangenafweging maakt de rechter bij indeplaatsstelling?
Aan alle hiervoor vermelde voorwaarden moet worden voldaan door de huurder. Wordt hieraan voldaan, dan vindt er echter alsnog een belangenafweging plaats. De rechter weegt dan uw belangen als verhuurder bij afwijzing af tegen die van de huurder bij toewijzing van de vordering tot indeplaatsstelling. De rechter moet daarbij rekening houden met alle omstandigheden. Een belang van de verhuurder dat hierbij bijvoorbeeld een rol kan spelen, is dat hij op korte termijn wil overgaan tot renovatie van het gehuurde.
8. Wanneer moet de vordering tot indeplaatsstelling worden ingesteld?
Ter voorkoming van onzekerheid stelt de huidige huurder een vordering tot indeplaatsstelling idealiter in voordat zijn bedrijfsoverdracht is afgerond. Maar de huurder kan een machtiging tot indeplaatsstelling ook vorderen nadat het bedrijf is overgedragen aan de koper. De huurder moet dit dan wel zo spoedig mogelijk na de overdracht doen. Helaas is er geen concrete termijn te noemen waarbinnen dit moet gebeuren. Dit is namelijk afhankelijk van alle concrete omstandigheden en de rechter zal moeten oordelen of de huurder de vordering op tijd heeft ingesteld.
Het feit dat het bedrijf al aan de koper is overgedragen, speelt echter uitdrukkelijk géén rol in de hiervoor besproken belangenafweging. De huurder verkrijgt dus geen sterkere juridische positie in de gerechtelijke procedure door snel zijn bedrijf te verkopen en over te dragen.
De vordering tot indeplaatsstelling moet worden ingesteld bij dagvaarding. Deze dagvaarding wordt opgesteld door een huurrecht advocaat en betekend door een gerechtsdeurwaarder
9. Is onderhuur een alternatief voor indeplaatsstelling?
De huurder kan er ook voor kiezen om het gehuurde onder te verhuren aan de koper van zijn bedrijf. Onderhuur is over het algemeen echter niet verstandig. De huurder blijft dan immers zelf verantwoordelijk voor de betaling van de huur aan u als verhuurder, zelfs als zijn onderhuurder de huur niet aan hem betaalt.
Bovendien is in verreweg de meeste huurovereenkomsten onderverhuur contractueel verboden. De huurder die dan alsnog onderverhuurt, pleegt daarmee dus wanprestatie richting de verhuurder. Dit laatste zou voor de verhuurder een grond kunnen opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst.
10. Waarmee kan een gespecialiseerde advocaat indeplaatsstelling helpen?
Onze huurrecht advocaten zijn onder meer gespecialiseerd in indeplaatsstelling.
Wij kunnen u onder meer helpen bij het:
- corresponderen met uw huurder
- onderhandelen met uw huurder
- screenen of opstellen van een indeplaatsstellingovereenkomst
- inschatten van uw proceskansen
- verweer voeren tegen indeplaatsstelling in rechte
- hoger beroep voeren tegen vonnis tot indeplaatsstelling
Onze huurrecht advocaten hebben de volgende voordelen:
- Gespecialiseerd in huurrecht én in incassorecht
- Als beste beoordeeld (gemiddeld cijfer: 9,6)
- Hoog slagingspercentage door ruime proceservaring
- Landelijke dekking
- 30 minuten gratis huurrecht advies
- Vaste prijs mogelijk
- Veel tevreden klanten
11. Vragen over indeplaatsstelling? Bel ons voor gratis advies!
Bel ons gerust als u vragen over indeplaatsstelling hebt. Dan denken wij vrijblijvend met u mee.
- In 1 minuut doorverbonden met een ervaren advocaat
- Samen sparren over uw zaak
- Vrijblijvend juridisch advies over indeplaatsstelling
- Op werkdagen van 09:00 - 17:00 uur (lokaal tarief)
Gratis advies is uitsluitend beschikbaar voor:
- zakelijke verhuurders
- zakelijke huurders (zoals bedrijven)
- particuliere verhuurders (zoals vastgoedbeleggers)
Dus niet voor:
- particuliere huurders (of debiteuren)*
* Wij werken niet voor particuliere huurders. Particuliere huurders die op zoek zijn naar een pro deo advocaat verwijzen wij graag naar het Juridisch Loket of de Raad voor Rechtsbijstand
Laat ons u vrijblijvend terugbellen door hieronder uw contactgegevens in te vullen. Dan bellen wij u zodra het u uitkomt. Dit is praktisch als u contact wilt opnemen buiten onze openingstijden.
12. Advocaten indeplaatsstelling vergelijken (Tip!)
Bent u op zoek naar een advocaat gespecialiseerd in indeplaatsstelling?
In onderstaand overzicht kunt u precies zien welke verschillen er bestaan tussen ons kantoor en andere huurrecht advocaten. Zo ziet u direct bij wie uw huurzaak in de beste handen is.
e-Legal |
Andere huurrecht advocaten |
|
|---|---|---|
Gespecialiseerd in huurrecht |
||
No cure no pay voor huurincasso |
||
Als beste beoordeeld |
||
Gratis huurrecht advies |
||
Landelijke dekking |
||
Online portal |
||
Vaste prijs mogelijk |
||
Ook gespecialiseerd in incasso |
||
Ook gespecialiseerd in beslag leggen |
||
Ook gespecialiseerd in faillissement aanvragen |
||
Werkt alleen voor verhuurders en zakelijke huurders |
||
Werkt ook voor particuliere huurders |
||
Gesubsidieerde rechtsbijstand (toevoeging) |
13. Veelgestelde vragen over indeplaatsstelling
Wilt u meer weten over indeplaatsstelling? Hieronder geven wij antwoord op veelgestelde vragen:
In welk wetsartikel is het recht van indeplaatsstelling wettelijk geregeld?
Het recht van indeplaatsstelling is wettelijk geregeld in artikel 7:307 van het Burgerlijk Wetboek (zie hierboven).
Ik ben op zoek naar een advocaat voor hulp bij indeplaatsstelling van bedrijfsruimte. Kan ik bij u terecht?
Onze advocaten zijn gespecialiseerd in indeplaatsstelling bij zakelijke huurobjecten zoals bedrijfsruimtes als winkelruimte en horeca. Hiervoor kunt u dus gerust een beroep op ons doen.
Geldt de wettelijke regeling voor indeplaatsstelling voor bedrijfsruimte ook voor kantoorruimte?
Nee, de regeling voor indeplaatsstelling van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW geldt niet voor kantoorruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Bij kantoorruimte kan het huurcontract worden overgenomen door middel van contractsoverneming. Hiervoor is toestemming van de verhuurder noodzakelijk.
Wat kost indeplaatsstelling en wie betaalt deze kosten?
Verhuurders laten soms in het huurcontract vastleggen dat de huurder die indeplaatsstelling wenst de daaraan verbonden kosten moet betalen. Doorgaans wordt dan een bedrag aan administratiekosten in rekening gebracht door de verhuurder aan de huurder. De hoogte van deze kosten moet wel redelijk zijn.
Hebben partijen geen afspraak gemaakt over de kosten van indeplaatsstelling, dan dragen partijen ieder hun eigen kosten.
Waar kan ik een voorbeeld indeplaatsstelling huurovereenkomst vinden?
Als u het met de indeplaatsstelling eens bent, is het aan te raden om de afspraken goed en schriftelijk vast te leggen. Dit kan in een indeplaatsstellingsovereenkomst. Ons kantoor kan een dergelijke overeenkomst voor u opstellen om ervoor te zorgen dat uw rechtspositie optimaal wordt beschermd. Om deze reden verstrekt ons kantoor geen voorbeeld of model overeenkomst voor indeplaatsstelling. Daarvoor zijn de belangen doorgaans namelijk te hoog. Goedkoop blijkt achteraf dan helaas vaak duurkoop. Voorkom dus gepruts en laat de afspraken waterdicht vastleggen door een specialist indeplaatsstelling.
Kunt u ook helpen bij indeplaatsstelling van huur van een woning door een particulier?
Bij huur van een woning aan een particulier speelt indeplaatsstelling niet. Hiervoor is dus een nieuw huurcontract nodig.