Huurprijswijziging / huurprijsaanpassing

Huurprijswijziging bedrijfsruimte

Bij de (ver)huur van bedrijfsruimte kan het voorkomen dat de huurprijs vroeg of laat niet langer marktconform is. Een huurverhoging respectievelijk huurverlaging kan dan gewenst zijn.

Als verhuurder en huurder het onderling niet eens kunnen worden over een huurprijsaanpassing, kan huurprijswijziging door de rechter uitkomst bieden.

• 
• 
• 
• 
• 
• 

Wat is huurprijswijziging?

Huurprijswijziging is het wijzigen van de huurprijs door de rechter.

Zowel verhuurder als huurder kunnen een gerechtelijke procedure tot huurprijswijziging opstarten. In deze procedure stelt de rechter de huurprijs opnieuw vast, dus in afwijking van de tussen partijen gemaakte afspraken in de huurovereenkomst.

Een gespecialiseerde huurrecht advocaat kan u bijstaan in deze gerechtelijke procedure.

Hoe werkt huurprijswijziging?

Huurprijswijziging werkt als volgt:

De nieuwe huurprijs wordt vastgesteld op basis van het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, ook wel vergelijkingspanden genoemd.

De rechter kijkt daarbij naar de gemiddelde huurprijzen van de afgelopen 5 jaar. Bij de vraag wat vergelijkbare bedrijfsruimten zijn, wordt in principe niet gekeken naar verschillen in bestemming. Het kan dus zo zijn dat in het gehuurde een horecazaak wordt geëxploiteerd en dat dit wordt vergeleken met een winkelruimte. Het gaat hierbij met name om bouwkundige en fysieke aspecten, zoals grootte, ligging en kwaliteit van het gehuurde.

Hoewel in de wettekst ‘ter plaatse’ is vermeld, blijkt uit rechtspraak van de Hoge Raad dat de vergelijkbare bedrijfsruimte ook buiten de eigen plaats of gemeente kan zijn gelegen. Dus als er geen of onvoldoende vergelijkbare bedrijfsruimten in dezelfde plaats of gemeente beschikbaar zijn, kan ook worden vergeleken met bedrijfsruimte buiten de directe of nabije omgeving.

Wat is het wetsartikel voor huurprijswijziging?

Huurprijswijzing is geregeld in artikel 7:303 BW.

Dit artikel luidt als volgt:

'Artikel 303

1.   Zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen:

a.   indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur;

b.   in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

2.   Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Zo het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de wel te zijner beschikking staande gegevens, waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt.

3.   De rechter wijst een vordering tot verhoging van de huurprijs af, voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die op kosten van de huurder zijn aangebracht.

4.   Indien de rechter de huurprijs nader vaststelt, geldt deze met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij hij op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt. Hij kan daarbij tevens bepalen dat de huurprijs gedurende een door hem vast te stellen termijn van ten hoogste vijf jaren geleidelijk zal worden aangepast.'

Tekst wetsartikel actueel per 2022

Wanneer kan de huurprijs worden gewijzigd?

Zoals uit het bovenvermelde wetsartikel blijkt, kan huurprijswijziging niet op ieder moment worden gevorderd. Dit is pas mogelijk na afloop van de afgesproken huurperiode.

Als er bijvoorbeeld is afgesproken dat in eerste instantie voor 10 jaar wordt gehuurd, kan pas na 10 jaar worden gevorderd dat de rechter een nieuwe huurprijs vaststelt.

In de praktijk wordt vaak afgesproken dat de huurovereenkomst telkens na afloop van de huurperiode automatisch wordt verlengd voor bepaalde tijd. Dat maakt voor het voorgaande echter geen verschil. Het is wel anders als bijvoorbeeld een huurperiode van 10 jaar wordt afgesproken met de afspraak dat de huurder eenzijdig een tussentijdse beëindigingsmogelijkheid heeft. Bijvoorbeeld de mogelijkheid om de overeenkomst al na 5 jaar te beëindigen. Het is dan nog steeds een huurovereenkomst voor 10 jaar, waardoor pas na 10 jaar een huurprijswijziging kan worden gevorderd (en dus niet al na 5 jaar).

Het komt in de praktijk ook voor dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan. In dat geval kan de huurprijswijziging voor het eerst worden gevorderd na 5 jaar na ingangsdatum van de huurovereenkomst.

Als na ingangsdatum overeenkomst een nieuwe huurprijs is vastgesteld, kan pas na 5 jaar (opnieuw) een huurprijswijziging worden gevorderd. Het maakt daarbij niet uit of de huurprijs door verhuurder en huurder in gezamenlijk overleg is vastgelegd of door de rechter is vastgesteld.

Huurprijswijziging vorderen in een gerechtelijke procedure? Deskundigenadvies verplicht!

Voordat huurprijswijziging in een gerechtelijke procedure kan worden verzocht, moet eerst een advies van een deskundige worden overgelegd over de vast te stellen huurprijs. Ontbreekt dit deskundigenadvies, dan neemt de rechter de zaak niet in behandeling.

De deskundige moet door verhuurder en huurder gezamenlijk zijn benoemd. Het mogen ook meerdere adviezen zijn van verschillende deskundigen. Als verhuurder en huurder er samen niet uitkomen welke deskundige moet worden benoemd, kan de partij die het meeste belang bij de wijziging heeft aan de rechter vragen om een deskundige te benoemen.

Dit is geregeld in artikel 7:304 BW, welk artikel als volgt luidt:

'Artikel 304

1.   Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk, indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen.

2.   Indien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, benoemt de rechter deze op verzoek van de meest gerede partij. Indien een zodanig verzoek wordt gedaan, geldt de dag van dat verzoek voor de toepassing van artikel 303 leden 1, 2 en 4 als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld.

3.   De kosten van het advies zijn proceskosten als bedoeld in artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering; de artikelen 195, 196, 199 en 244 van dat wetboek zijn van overeenkomstige toepassing.'

Tekst wetsartikel actueel per 2022

Uit rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat verhuurder en huurder weliswaar een redelijke poging moeten doen om het eens te worden over de deskundige, maar dat daaraan geen hoge eisen kunnen worden gesteld. De Hoge Raad zegt het als volgt in het Halfords/Dela-arrest uit 2013:

'3.4.2. De wetgever heeft met art. 7:304 BW beoogd partijen te stimuleren om zonder tussenkomst van de rechter tot aanpassing van de huurprijs te komen, zo nodig op basis van een advies van een door partijen gezamenlijk (of, indien zij het daarover niet eens worden: door de rechter) benoemde deskundige. Voorts is beoogd de rechter direct te doen beschikken over een deskundigenadvies indien partijen niet tot overeenstemming komen (Kamerstukken II 1999-2000, 26 932 nr. 3, pag. 9 en nr. 5, pag. 16). Uitgaande van deze bedoeling moet art. 7:304 lid 2 BW aldus worden verstaan dat voor ontvankelijkheid van de verzoeker in zijn verzoek is vereist dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige. De verzoeker zal daartoe in het verzoekschrift moeten stellen dat hiervan sprake is.

3.4.3. Opmerking verdient dat aan de inhoud van het overleg dat tussen partijen dient plaats te vinden, geen hoge eisen zijn te stellen. Voldoende en ook noodzakelijk is dat serieus en - gelet op het belang van degene in wiens voordeel de mogelijke huurprijswijziging is - zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige. Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in art. 7:304 lid 2 BW.

Opmerking verdient voorts dat de rechter op grond van art. 7:303 lid 4 BW bevoegd is een andere ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs vast te stellen dan de dag waarop de in art. 7:303 lid 1 BW bedoelde vordering is ingesteld of het in art. 7:304 lid 2 BW bedoelde verzoek is ingediend. Hij kan daartoe aanleiding vinden indien een partij in het overleg niet de redelijkerwijs in acht te nemen voortvarendheid heeft betracht. In dit licht is er geen grond voor een voortijdig verzoek tot benoeming van een deskundige om veilig te stellen dat de gewijzigde huurprijs op een zo vroeg mogelijk tijdstip ingaat.'

Huurprijswijziging met terugwerkende kracht

Als de nieuwe huurprijs door de rechter wordt vastgesteld, gaat die nieuwe huurprijs met terugwerkende kracht in op het moment dat de betreffende gerechtelijke procedure is gestart. Oftewel: op het moment dat verhuurder of huurder de dagvaarding aan de ander heeft laten betekenen.

Hierop geldt een belangrijke uitzondering.

Zoals hiervoor vermeld neemt de rechter de zaak alleen in behandeling als er een advies van één of meer gezamenlijk benoemde deskundigen wordt overgelegd. En dat als partijen het niet eens worden over de benoemen deskundige(n), de partij die het meeste belang heeft bij huurprijswijziging aan de rechter kan vragen om een deskundige te benoemen. In dit laatste geval gaat de nieuwe huurprijs met terugwerkende kracht in op het moment van het verzoek aan de rechter om de benoeming van een deskundige.

Tip:

Doe het verzoek tot benoeming van de deskundige zo snel mogelijk.

Er kan immers veel tijd overheen gaan voordat partijen (na hierover hebben gecommuniceerd) samen een deskundige hebben benoemd, de deskundige een adviesrapport heeft opgesteld, en zodra blijkt dat partijen het vervolgens niet eens worden over de huurprijs, er wijziging van de huurprijs bij dagvaarding is gevorderd. Doordat dit alles lang kan duren, kan veel geld worden misgelopen. Dit laatste kan worden voorkomen, door het verzoek snel te doen.

Als de verhuurder dus verwacht dat de huurprijs door de rechter hoger zal worden vastgesteld dan de huidige huurprijs, is het verstandig om zo snel mogelijk het verzoek aan de rechter te doen. Andersom geldt dat natuurlijk ook voor de huurder als de huurder verwacht dat de huurprijs lager zal worden vastgesteld dan de huidige huurprijs.

Huurprijswijziging kan om veel geld gaan

Aangezien huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte een lange looptijd hebben van doorgaans 5 of 10 jaar, kan een huurprijswijziging om veel geld gaan. Een nieuwe huurprijs geldt immers voor minimaal de komende 5 jaar.

Stel dat er nu een huurprijs van € 100.000 geldt terwijl vergelijkbare panden voor gemiddeld € 120.000 per jaar worden verhuurd, dan kan huurprijswijziging de verhuurder over een periode van 5 jaar dus € 100.000 opleveren (!). En hetzelfde geldt voor de huurder als vergelijkbare panden voor gemiddeld € 80.000 per jaar worden verhuurd.

Kom dus snel in actie als u geen geld wilt weggooien.

Advocaat huurprijswijziging inschakelen

Onze huurrecht advocaten zijn gespecialiseerd in huurprijswijziging en zien het als een uitdaging om er een zo'n mooi mogelijke huurprijs voor u uit te slepen.

Wij kunnen het gehele traject voor u uit handen nemen, dus zowel de correspondentie en onderhandelingen met uw (ver)huurder als het contact met de deskundige(en) en uiteraard (zo nodig) de gerechtelijke procedure(s).

Maar als u het voortraject liever zelf oppakt, kunnen wij ook enkel de gerechtelijke procedure(s) voor u verzorgen. Procederen is namelijk onze specialiteit.

Vragen over huurprijswijziging bedrijfsruimte? Bel ons voor gratis advies

Bel ons gerust als u wilt sparren met een gespecialiseerde advocaat huurprijsaanpassing bedrijfsruimte. Dan kunnen wij samen de beste aanpak van uw zaak bespreken.

• In 1 minuut doorverbonden met een huurrecht advocaat
• Samen sparren over uw huurzaak
• Vrijblijvend juridisch advies over de beste aanpak
• Op werkdagen van 09:00 - 17:00 uur (lokaal tarief)

Wij bieden gratis huurrecht advies aan voor:

• zakelijke verhuurders
• zakelijke huurders (zoals bedrijven)
• particuliere verhuurders (zoals vastgoedbeleggers)
  
  

Bel ons op 010 - 820 028 4

Of laat ons u vrijblijvend terugbellen door hieronder uw contactgegevens in te vullen. Dan bellen wij u zodra het u uitkomt. Dit is praktisch als u contact wilt opnemen buiten onze openingstijden.

Wij werken niet voor particuliere huurders. Particuliere huurders die op zoek zijn naar een pro deo advocaat verwijzen wij graag naar het Juridisch Loket of de Raad voor Rechtsbijstand

Contact opnemen voor gratis huurrecht advies 

Ja, neem vrijblijvend contact met mij op voor gratis advies.

 

Naam*:

Bedrijfsnaam:

Telefoon*:

E-mail*:

Hoogte vordering:

Uw bericht*:

Velden met een * zijn verplicht

Verzenden

Veelgestelde vragen over huurprijswijziging

Wilt u meer weten over huurprijswijziging? Hieronder geven wij antwoord op veelgestelde vragen: