Wordt u als verhuurder geconfronteerd met een huurachterstand?
Voorkom dan dat er een torenhoge huurachterstand ontstaat die nooit meer wordt betaald. Pak de huurachterstand dus direct aan.
Volg ons stappenplan om precies te weten wat u moet doen. Hierin wordt stap voor stap uitgelegd hoe de procedure bij huurachterstand verloopt.
Ook kunt u op deze pagina gratis voorbeeldbrieven downloaden die u zelf aan uw huurder kunt sturen.
Klik op een van de bovenvermelde links om direct naar het betreffende onderwerp te gaan.
Hebt u direct hulp nodig bij huurachterstand? Bel ons dan voor gratis incasso advies op 010 - 820 028 4
Het eerste wat u zelf kunt doen, is uw huurder aanmanen tot betaling van de huurachterstand.
Een eenvoudige betalingsherinnering, aanmaning of sommatie volstaat in dit verband.
In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, is een ingebrekestelling niet nodig bij huurachterstand.
Als namelijk is afgesproken dat de huur vóór een uiterste dag moet zijn betaald (zoals de eerste dag van iedere maand), treft het betalingsverzuim van rechtswege (automatisch) in.
Dit is geregeld in artikel 6:83 sub a BW. De huurachterstand is dan direct opeisbaar zonder voorafgaande ingebrekestelling. Daarom is op deze pagina geen voorbeeldbrief ingebrekestelling opgenomen.
Download hieronder gratis onze voorbeeldbrieven bij huurachterstand:
Voorbeeldbrief betalingsherinnering bij huurachterstand
Voorbeeldbrief sommatie bij huurachterstand
Als uw huurder nog steeds niet betaalt nadat u hem of haar hebt aangemaand, is het de hoogste tijd om de huurachterstand ter incasso uit handen te geven.
Wij adviseren om uw incasso uit handen te geven 2 dagen nadat de in de aanmaning/sommatie gestelde betalingstermijn is verstreken.
Door een huurincasso te starten, kunt u snel en eenvoudig met uw huurder afrekenen. Meestal lukt het om de huurachterstand buiten rechte te incasseren. Hierdoor is een gang naar de rechter gelukkig niet vaak nodig.
Een buitengerechtelijke huurincasso verloopt in 4 stappen:
Meer informatie over huurincasso
Als uw huurder het blijft vertikken om de huurachterstand in te lopen, is een gang naar de rechter noodzakelijk.
Deze gerechtelijke procedure start met een dagvaarding, waarin uw huurder wordt opgeroepen om bij de kantonrechter te verschijnen.
In deze procedure wordt betaling gevorderd van de huurachterstand vermeerderd met de verschuldigde rente en incassokosten. Ook is het mogelijk om ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst te vorderen (waarover hieronder meer). Verder is het mogelijk om schadevergoeding te vorderen. Tot slot wordt vergoeding van de proceskosten gevorderd, zodat uw kosten (gedeeltelijk) worden vergoed.
Onze advocaten kunnen deze gehele procedure van A tot Z voor u verzorgen. Wij stellen de dagvaarding op en laten deze betekenen door de gerechtsdeurwaarder. Hierna brengen wij de betekende dagvaarding aan bij de rechtbank en verzorgen wij de resterende gerechtelijke procedure tot en met het vonnis.
Het maakt daarbij niet uit of het om een standaard huurzaak gaat om of een betwiste huurvordering. Onze advocaten zijn namelijk zowel gespecialiseerd in incassorecht als in huurrecht. Door deze ijzersterke combinatie incasseren onze advocaten met een slagingspercentage van 94%.
Maar gerechtelijke incasso door onze gespecialiseerde advocaten heeft nog veel meer voordelen, zoals:
Onze advocaten hebben recent de volgende huurzaken gewonnen waarvan het vonnis is gepubliceerd op rechtspraak.nl:
Meer informatie over gerechtelijke incasso
Als uw huurder de huur structureel niet betaalt, is het mogelijk om de huurovereenkomst te ontbinden. Door ontbinding eindigt de huurovereenkomst.
Ontbinding van het huurcontract door de verhuurder op grond van huurachterstand kan alleen door de rechter worden uitgesproken. Dit geldt zowel voor woonruimte als voor bedrijfsruimte en kantoorruimte. Dit is geregeld in artikel 7:231 lid 1 BW:
'Ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak alsmede een woonwagen in de zin van artikel 235 en een standplaats in de zin van artikel 236 op de grond dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen, kan slechts geschieden door de rechter, behoudens in het geval van lid 2 en van artikel 210.'
Volgens vaste jurisprudentie kan de huurovereenkomst worden ontbonden bij een huurachterstand van 3 maanden of meer. Maar als uw huurder eerder tot betaling van huurachterstand is veroordeeld, kan de tweede keer al worden ontbonden bij een huurachterstand van 2 maanden (waarover hierna meer).
Hoofdregel is dat ontbinding en uitzetting mogelijk is bij een huurachterstand van minimaal 3 maanden.
De Aanbeveling Huurachterstand en ontbinding en ontruiming zoals gepubliceerd op rechtspraak.nl vermeldt hierover het volgende:
'Een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst betreffende woonruimte alsmede tot ontruiming van het gehuurde wegens wanbetaling wordt in beginsel toegewezen, indien vaststaat dat sprake is van een huurachterstand ter grootte van drie maandtermijnen, met dien verstande dat:
De vordering wordt afgewezen, indien de huurachterstand niet gelijk is aan een bedrag van tenminste driemaal de maandhuur.
Bovenstaande laat onverlet dat in procedures waarin door de huurder verweer wordt gevoerd, aanleiding kan bestaan aan de huurder een betalingstermijn (zoals een termede grace) toe te staan, of dat (ander) maatwerk wordt toegepast, bijvoorbeeld door een voorwaardelijke ontbinding uit te spreken.'
Zoals uit de bovenvermelde laatste alinea blijkt, wordt de ontbinding niet altijd uitgesproken. Afhankelijk van het verweer van de huurder kan de rechter de ontbinding ook voorwaardelijk uitspreken of zelfs afwijzen bij valide verweer van de huurder. Onderschat dergelijke procedures dus niet en laat u bijstaan door een gespecialiseerde huurrecht advocaat
Als uw huurder minder dan een jaar voor de zitting tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld, is ontbinding ook mogelijk bij een huurachterstand van 2 maanden.
De bovenvermelde aanbeveling vermeldt hierover het volgende:
'Een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst betreffende woonruimte alsmede tot ontruiming van het gehuurde wegens herhaalde wanbetaling wordt in beginsel toegewezen, indien gesteld en zonodig bewezen wordt dat de huurachterstand tenminste twee maanden bedraagt (indien de huurprijs bij vooruitbetaling verschuldigd is, de lopende maand daaronder begrepen) en de huurder minder dan een jaar voor de zitting reeds tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld.'
Ervan uitgaande dat de huur per de eerste van iedere maand is verschuldigd, kan dus al ontbinding worden gevorderd zodra de huurder de huur van de tweede maand niet voldoet.
Zoals uit het voorgaande blijkt, is ontbinding en uitzetting niet mogelijk bij een huurachterstand van maar 1 maand.
Maar ook hierop bestaan uitzonderingen, zoals bij structureel te laat betaalde huur (waarover hierna meer).
Bij structureel te laat betaalde huur is ontbinding van de huurovereenkomst ook mogelijk. Dit geldt ook als er op dat moment geen huurachterstand meer bestaat.
Zo liet de Hoge Raad in een arrest uit 2004 het oordeel van het gerechtshof in stand in een zaak waarin de huurachterstand inmiddels was ingelopen, maar de huur wel langdurig te laat was betaald. Aangezien de Hoge Raad deze zaak zonder inhoudelijke motivering heeft afgedaan, worden hieronder de belangrijkste overwegingen uit de conclusie van de Advocaat-Generaal vermeld:
'Het middel lijkt eraan voorbij te gaan dat niet slechts het niet betalen van de huur wanprestatie van de huurders oplevert, maar ook het niet tijdig betalen ervan. De omstandigheid dat ten tijde van de beslissing in hoger beroep er geen achterstand meer was in de betaling van huur, behoeft niet in de weg te staan aan het oordeel dat vanwege een herhaalde te late betaling (het betalingspatroon) een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.'
'Ook de stelling dat het betalingsgedrag van de huurders gedurende de behandeling van het hoger beroep onberispelijk is geweest, behoeft niet in de weg te staan aan het oordeel dat vanwege een herhaalde te late betaling een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Op zich is juist, dat de appelrechter rekening houdt met nieuwe feiten die in het kader van het appel te zijner kennis zijn gebracht. Het hof mocht, als feitenrechter, rekening houden met een wijziging ten gunste in het betalingspatroon van de huurders die eerst in de appelfase is gebleken. Dat wil niet zeggen dat dit doorslaggevend is. Nog afgezien van de omstandigheid dat de lopende procedure een prikkel tot tijdige betaling is geweest, kon de feitenrechter bij afweging tot het oordeel komen dat de in het verleden bij herhaling begane wanprestatie voldoende ernstig is geweest om de ontbinding te rechtvaardigen.'
Van recentere datum is het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin het contract werd ontbonden vanwege stelselmatige te late betaling van de huur:
'Uit deze feiten en omstandigheden volgt dat het niet betalen van de huur in januari en februari 2019 geen incident was, bijvoorbeeld vanwege persoonlijke omstandigheden waardoor [geïntimeerde] eenmalig de huur niet kon betalen, maar dat sprake is van het structureel te laat betalen van de huur en van een patroon van het in het geheel niet betalen van de huur. Het hof acht het, gelet op het verzenden van tientallen aanmaningen, het herhaald inschakelen van deurwaarders en het voeren van vier gerechtelijke procedures, aannemelijk dat het Lefier, zoals zij stelt, veel tijd en geld heeft gekost de huurbetalingen van [geïntimeerde] te ontvangen. [geïntimeerde] is structureel tekortgeschoten in de nakoming van zijn hoofdverplichting, het (tijdig) betalen van de huur. Hoewel hij driemaal is gewaarschuwd met een vonnis tot ontbinding van de huur en ontruiming van het gehuurde, is hij de huur te laat blijven betalen en heeft hij eind 2018 en begin 2019 opnieuw een betalingsachterstand laten ontstaan. Onder deze omstandigheden weegt het woonbelang van [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof niet op tegen het gewicht van de tekortkoming van [geïntimeerde] . Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [geïntimeerde] de betalingsachterstand inmiddels heeft betaald. De betaling van de achterstand maakt de structurele tekortkoming in het verleden niet ongedaan. Van Lefier kan in redelijkheid niet gevergd worden dat zij de huurovereenkomst met een huurder als [geïntimeerde] , die stelselmatig de huur niet of te laat betaalt en daardoor de organisatie van Lefier belast met extra uitvoeringskosten, nog langer voortzet. Zij heeft er belang bij dat de door [geïntimeerde] gehuurde woning beschikbaar komt ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning en die wel hun betalingsverplichtingen tegenover Lefier tijdig en volledig nakomen.'
Maar de huurder van bedrijfsruimte - het ging in deze zaak om een horecaruimte met daarboven gelegen kantoorruimte - die de huur structureel te laat betaalde, kreeg een laatste kans van het Gerechtshof Amsterdam gelet op de recente sterke verbetering van het betalingsgedrag en ingrijpende gevolgen van de ontbinding:
'Het hof wil echter niet de ogen sluiten voor het feit dat vanaf midden 2009 wel degelijk een aanzienlijke verbetering van het feitelijke betalingsgedrag heeft plaatsgehad, die ook na het bestreden vonnis lijkt te hebben aangehouden. Weliswaar wordt hierdoor de wanprestatie uit het verleden niet goedgemaakt, maar bij de beoordeling van de ontbindingsvordering mag ook met zulke latere feiten rekening worden gehouden. In het licht van de sterke verbetering van het betalingsgedrag vindt het hof voldoende grond om de ontegenzeggelijke wanprestatie van [geïntimeerde] als van zodanig geringe betekenis aan te merken dat die op dit moment de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt en aldus [geïntimeerde] nog een laatste kans te geven. Dat [geïntimeerde] de huur over december 2011 wederom te laat heeft betaald doet vermoeden dat zij uit het bestreden vonnis nog niet heeft begrepen dat haar nonchalance de huurovereenkomsten daadwerkelijk in gevaar brengt. Het hof wijst haar daarom met nadruk erop dat zij ermee rekening moet houden dat in een volgend vergelijkbaar geval daadwerkelijk tot ontbinding de huurovereenkomst(en) zal worden overgegaan.'
Ook in lagere rechtspraak wordt vaak korte metten gemaakt met huurders die de huur te laat betalen, bijvoorbeeld in een vonnis van de Rechtbank Overijssel uit 2014:
'Naar het oordeel van de kantonrechter is met het structureel tekortschieten in de nakoming van de verplichting tot tijdige betaling van de huurtermijnen sprake van een voldoende ernstige tekortkoming in de gedraging die een goed huurder betaamt om beëindiging van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.'
Hoewel de mogelijkheden om de huurovereenkomst wegens wanbetaling te ontbinden relatief ruim zijn, doet een verhuurder er verstandig aan om dit soort gerechtelijke procedures niet te onderschatten. Zeker niet bij serieus verweer van een huurder.
Onze gespecialiseerde huurrecht advocaten kunnen u helpen als u het huurcontract met uw huurder wilt laten ontbinden. Bel ons gerust om hierover vrijblijvend met een van onze specialisten te sparren.
Hoewel bij huurachterstand vrijwel altijd tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt overgegaan, is opzegging ook mogelijk.
Een huurder die de huur niet betaalt, schiet namelijk tekort in de nakoming van zijn belangrijkste verplichting, te weten het (tijdig) betalen van de huur, welke verplichting is geregeld in artikel 7:212 BW:
'De huurder is verplicht de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen.'
Ook levert wanbetaling slecht huurdersgedrag op, zoals bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub a BW en 7:296 lid 1 sub BW, op welke grond opzegging ook mogelijk is.
Na ontbinding van het huurcontract kan het gehuurde worden ontruimd.
Door ontruiming (uitzetting uit het gehuurde) komt het gehuurde weer beschikbaar voor een nieuwe huurder.
Bij ontruiming wordt het gehuurde leeggehaald en wordt de huurder op straat gezet. Bij woonruimte wordt dit ook wel huisuitzetting genoemd. Dit wordt gedaan door de deurwaarder, zo nodig met hulp van de politie, een slotenmaker en een verhuisbedrijf en/of opslagbedrijf.
Net zoals het niet mogelijk is om de huurovereenkomst zelf te ontbinden bij huurachterstand, is het ook niet toegestaan om de huurder er zelf uit te gooien. Dit geldt ook als de huurovereenkomst al is beëindigd, bijvoorbeeld na opzegging of ontbinding.
Voor ontruiming is namelijk een vonnis noodzakelijk. Dit vonnis kan hetzelfde vonnis uit de gerechtelijke procedure zijn waarin u ook betaling van de huurachterstand en ontbinding hebt gevorderd. Maar ontruiming kan ook worden gevorderd in een afzonderlijke procedure, bijvoorbeeld in een ontruimingsprocedure in kort geding. Meer informatie over de ontruimingsprocedure
Twijfelt u over de beste procedure voor uw zaak? Bel ons dan gerust om vrijblijvend te sparren.
Bel ons gerust als u met een huurachterstand te maken hebt. Dan kunnen wij samen de beste aanpak van uw wanbetaler bespreken.
Gratis incasso advies is uitsluitend beschikbaar voor:
Dus niet voor:
* Wij werken niet voor particuliere huurders. Particuliere huurders die op zoek zijn naar een pro deo advocaat verwijzen wij graag naar het Juridisch Loket of de Raad voor Rechtsbijstand
Laat ons u vrijblijvend terugbellen door hieronder uw contactgegevens in te vullen. Dan bellen wij u zodra het u uitkomt. Dit is praktisch als u contact wilt opnemen buiten onze openingstijden.
Zo professioneel, vriendelijk en voorkomend te woord gestaan (door mr. E.R. (Ed) Veldhuizen) tijdens de gratis eerste telefonische kennismaking. Verrassend. Ik ben er een heel eind door gered en gemotiveerd om naar hem terug te keren, indien de problematiek waarmee ik me meldde hiertoe aanleiding geeft. Super.🙏
Wilt u vandaag nog actie? Dien dan direct uw huurincasso in via onze website.
Een incasso indienen kan in 5 minuten. Uw huurder wordt nog dezelfde werkdag tot betaling gesommeerd.
Mijn ervaring is super goed. Zeker als je voor 16:00 uur het dossier indient, dan word er echt gelijk die dag ook actie ondernomen. En met het gewenste resultaat. Sterke punten: Luisteren naar je verhaal. Je als mens behandelen en niet als nummer. Vast contact persoon. En altijd op de hoogte gehouden worden wat er is gebeurt via de online portal.
Ik was vrij sceptisch aangezien ik eerder met een andere incassopartij geen goede resultaten had behaald. Door de no cure no pay methode en het beloofde slagingspercentage heb ik mij laten overhalen. Indienen ging online kinderlijk eenvoudig, ik had een telefoontje verwacht met vragen omdat dat normaal gesproken zo gaat. Maar dat was achteraf niet nodig. Ondanks dat ik er zelf al een paar maanden mee bezig was had E-legal het binnen 8 dagen voor elkaar. Prima resultaat, Ik weet waar ik de volgende keer naar toe moet.
Als juridisch adviesbureau hechten wij eraan dat onze cliënten altijd professioneel en correct worden behandeld. Ook als zij onze facturen onverhoopt niet conform afspraken betalen. Hoewel dit gelukkig niet vaak gebeurt, kunnen wij er bij e-Legal incasso advocaten op vertrouwen dat onze debiteuren correct worden behandeld. Daarbij wordt er aan duidelijkheid overigens niets te wensen overgelaten. Dat bewijzen de resultaten in onze incassozaken van de afgelopen 5 jaar wel. Ik kan jullie van harte aanbevelen!
Wilt u meer weten over het aanpakken van huurachterstanden? Hieronder geven wij antwoord op veelgestelde vragen:
Als uw huurder de huurachterstand niet kan betalen, ook niet op langere termijn, doet u er verstandig aan om uw huurder eruit te zetten. Anders loopt de huurachterstand alleen maar op. Mogelijk is uw huurder bereid om vrijwillig te vertrekken. Dat scheelt zowel u als uw huurder onnodige kosten. Als uw huurder hiertoe niet bereid is, kan opzegging of ontbinding van het huurcontract en/of ontruiming van het gehuurde plaatsvinden. Bij wijze van alternatief kan ook het faillissement van uw huurder worden aangevraagd. Vooral bij zakelijke huur is dit doorgaans een snelle en voordelige manier om uw huurder op korte termijn uit het gehuurde te krijgen.
Ja, wij bieden landelijke dekking. Onze advocaten procederen bij alle rechtbanken van Nederland, dus het maakt niet uit waar u, uw huurder, of het gehuurde zich bevindt.
Hoewel de verschillende categorieën huurovereenkomsten elk hun eigen specifieke regels hebben, zijn de hoofdlijnen voor de verschillende categorieën huurovereenkomsten hetzelfde op het gebied van het aanpakken van huurachterstanden. Voor het bovenvermelde stappenplan maakt het dus niet zo veel uit of het gaat om woonruimte, bedrijfsruimte of kantoorruimte.
Medehuurders zijn hoofdelijk aansprakelijk voor betaling van de huur, dus als de ene medehuurder niet betaalt, kunt u de andere medehuurder tot betaling van de huurachterstand aanspreken. Van medehuur is bijvoorbeeld sprake als er meerdere huurders op het huurcontract zijn vermeld.
Het is juridisch gezien niet toegestaan om het slot te vervangen als uw huurder een huurachterstand heeft. Hoewel de verhuurder bevoegd is tot opschorting als geen huur wordt betaald, omvat die bevoegdheid niet het ontzeggen van de toegang tot het gehuurde. De verplichting tot het verschaffen van het huurgenot betreft namelijk een voortdurende verplichting die naar zijn aard niet kan worden opgeschort. Consequentie van het ontzeggen van toegang is dat de huurder de huur over die periode niet hoeft te betalen. Voor meer informatie zie het vonnis van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 07-08-2018
Een deurwaarder wordt bij huurachterstand ingeschakeld zodra er zogenaamde ambtshandelingen moeten worden verricht. In het buitengerechtelijke incassotraject speelt dit nog niet, dus daarvoor hoeft nog geen deurwaarder te worden ingeschakeld. In het gerechtelijke incassotraject wordt de deurwaarder ingeschakeld voor de:
De dagvaarding wordt niet opgesteld door de deurwaarder. Processtukken worden namelijk opgesteld door een huurrecht jurist of een huurrecht advocaat. Zodra de dagvaarding is opgesteld en u daarmee akkoord bent, wordt de deurwaarder ingeschakeld voor de betekening hiervan. Dit verloopt via ons kantoor, zodat u daar zelf geen omkijken naar hebt.
Bel ons gerust als u met een wanbetaler in uw maag zit. Dan bespreken wij samen de beste aanpak van uw wanbetaler.