Wilt u van uw huurder af? Bijvoorbeeld omdat er sprake is van huurachterstand of overlast in de huurwoning?
Onze huurrecht advocaten zijn gespecialiseerd in ontruiming en voeren vrijwel wekelijks ontruimingsprocedures. De snelste manier om van uw huurder af te komen, is door een ontruimingsprocedure in kort geding te starten. Maar een kort geding is niet altijd mogelijk. Soms is namelijk een een reguliere gerechtelijke procedure (ook wel bodemprocedure genoemd) noodzakelijk. En deze procedure kan helaas lang duren.
Ontdek hieronder hoe een ontruimingsprocedure werkt en hoe u het snelst van uw huurder van woonruimte of bedrijfsruimte afkomt.
Klik op een van de bovenvermelde links om direct naar het betreffende onderwerp te gaan.
Hebt u direct hulp nodig bij ontruiming? Bel ons voor gratis advies op 010 - 820 028 4
Een ontruimingsprocedure is een gerechtelijke procedure waarin de verhuurder vordert dat de huurder tot ontruiming wordt veroordeeld. Deze procedure kan zowel toezien op ontruiming van woonruimte, zoals bij een huurwoning, als op ontruiming van bedrijfsruimte, zoals bij bedrijfspand.
Als de kantonrechter de huurder tot ontruiming veroordeelt, is de huurder verplicht om het gehuurde te verlaten met alle personen en zaken die zich in het gehuurde bevinden. Dit laatste natuurlijk met uitzondering van de zaken die eigendom van u als verhuurder zijn.
Als de huurder vervolgens niet vrijwillig aan die veroordeling voldoet en dus in het gehuurde blijft zitten, kan de verhuurder een deurwaarder inschakelen om de huurder uit het gehuurde te zetten (waarover later meer).
De ontruimingsvordering zal alleen worden toegewezen als de huurovereenkomst door de kantonrechter wordt ontbonden of als de huurovereenkomst al is beëindigd en de huurder weigert te vertrekken. De verhuurder zal in voorkomende gevallen dus ook ontbinding van de huurovereenkomst moeten vorderen. Als de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt, wordt in principe ook de ontruimingsvordering toegewezen.
De huurovereenkomst kan overigens alleen door de rechter worden ontbonden. In tegenstelling tot de meeste andere overeenkomsten kan een huurovereenkomst niet door de verhuurder zelf worden ontbonden. Een gang naar de rechter voor een ontruimingsprocedure is dus meestal noodzakelijk.
Een ontruimingsprocedure wordt gestart met een dagvaarding. De dagvaarding kan worden opgesteld door een huurrecht advocaat en moet worden betekend door een deurwaarder. Na betekening van de dagvaarding aan de huurder, wordt de dagvaarding aangebracht bij de rechtbank en is de ontruimingsprocedure aanhangig.
Het verdere verloop van de ontruimingsprocedure is afhankelijk van de soort ontruimingsprocedure, te weten een bodemprocedure of een kort geding.
Bij een reguliere gerechtelijke procedure (ook wel bodemprocedure genoemd) stelt de rechtbank de huurder eerst in de gelegenheid om (mondeling of schriftelijk) verweer in te dienen of om uitstel te verzoeken. Hierna vindt pas de mondelinge behandeling plaats. Dit kan lang duren omdat huurders soms meermaals uitstel verzoeken en op die wijze ook uitstel van ontruiming bewerkstelligen.
Daarnaast kan een bodemprocedure langer duren als de huurder een tegenvordering instelt of er verdere bewijslevering noodzakelijk is. Ook kan er vertraging optreden vanwege drukte bij rechtbanken, waardoor de mondelinge behandeling en later ook het vonnis lang op zich laten wachten.
Om onnodige vertraging te voorkomen, kan een verhuurder in voorkomende gevallen beter een ontruimingsprocedure in kort geding starten.
Bij een kort geding wordt de datum van de mondelinge behandeling aangevraagd voordat de dagvaarding aan de huurder wordt betekend. De datum van de mondelinge behandeling wordt bepaald op korte termijn, doorgaans binnen een aantal weken.
Hoewel een huurder ook in een kortgedingprocedure verweer kan voeren of een tegenvordering kan indienen, levert dit geen vertraging op omdat dit (voorafgaand aan of) op de mondelinge behandeling moet gebeuren. Verder is uitstel verzoeken niet mogelijk. Nadat de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden, wijst de kortgedingrechter (ook wel voorzieningenrechter genoemd) op korte termijn vonnis, doorgaans binnen 1 of 2 weken.
Een ontruimingsprocedure in kort geding is dus veel sneller dan een bodemprocedure. Een kort geding is echter niet altijd goed mogelijk (waarover later meer).
Een kort geding tot ontruiming kan worden gecombineerd met een vordering tot betaling van de huurachterstand met rente en kosten.
In veel gevallen gaat aan een veroordeling tot ontruiming een uitspraak tot ontbinding van de huurovereenkomst vooraf. Bij ontbinding van de huurovereenkomst wordt doorgaans namelijk ook de ontruiming van het gehuurde uitgesproken.
De kantonrechter kan de huurder tot ontruiming veroordelen als de huurder zonder recht of titel in het gehuurde verblijft (bijvoorbeeld als het huurcontract al is beëindigd), of als de huurder zijn verplichtingen niet is nagekomen. Dit kunnen contractuele verplichtingen zijn, maar ook wettelijke verplichtingen. Daarbij valt te denken aan:
Voor ontruiming van huurwoningen volgen rechters het eigen beleid zoals vastgelegd in de Aanbeveling Huurachterstand en ontbinding en ontruiming
Het eerste uitgangspunt uit deze aanbeveling is dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is bij een huurachterstand van ten minste 3 maanden.
Daarbij moet wel worden opgemerkt dat als tijdens de gerechtelijke procedure een betaling wordt verricht waardoor de achterstand minder dan 3 maanden bedraagt, de meeste rechters de huurovereenkomst niet zullen ontbinden. Er zijn echter ook rechters die de huurovereenkomst in dat geval alsnog ontbinden vanwege de achterstand van minimaal 3 maanden op het moment dat de gerechtelijke procedure werd gestart. Een voorbeeld hiervan vormt het vonnis van de Rechtbank Limburg d.d. 14-10-2020, waarin de kantonrechter het volgende heeft beslist:
'De kantonrechter overweegt dat een huurachterstand van drie maanden voldoende grond oplevert om tot ontbinding en ontruiming over te gaan. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW kan ontbinding achterwege blijven indien de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is vervolgens aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. In zijn antwoordakte beroept de bewindvoerder q.q. zich op deze uitzonderingsgrond, zo begrijpt de kantonrechter. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de door de bewindvoerder q.q. aangevoerde persoonlijke en financiële omstandigheden van [naam onderbewindgestelde] geen feiten en omstandigheden die een beroep op de tenzij-clausule van artikel 6:265 BW kunnen doen slagen. Deze omstandigheden liggen in de risicosfeer van [naam onderbewindgestelde] . Ten tijde van de inleidende dagvaarding was de huurachterstand van [naam onderbewindgestelde] reeds meer dan drie maanden. Conform vaste rechtspraak kan een tekortkoming in het verleden niet meer ongedaan worden gemaakt. Een huurachterstand van (meer dan) drie maanden is ernstig genoeg en rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst.'
Als de rechter de huurovereenkomst niet ontbindt, betekent dat overigens niet dat de gerechtelijke procedure voor niets is gevoerd. De rechter zal de huurder namelijk nog steeds veroordelen tot betaling van de huurachterstand vermeerderd met rente en kosten.
Daarnaast verlaagt een eerdere gerechtelijke procedure de drempel om de huurovereenkomst door de rechter te laten ontbinden in een nieuwe gerechtelijke procedure. Het tweede uitgangspunt uit de bovenvermelde aanbeveling is namelijk dat in een nieuwe gerechtelijke procedure ontbinding gerechtvaardigd is bij een huurachterstand van 2 maanden (in plaats van 3). Hiervoor is wel vereist dat de huurder minder dan een jaar voor de zitting tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld, zoals blijkt uit deze aanbeveling:
'Een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst betreffende woonruimte alsmede tot ontruiming van het gehuurde wegens herhaalde wanbetaling wordt in beginsel toegewezen, indien gesteld en zonodig bewezen wordt dat de huurachterstand tenminste twee maanden bedraagt (indien de huurprijs bij vooruitbetaling verschuldigd is, de lopende maand daaronder begrepen) en de huurder minder dan een jaar voor de zitting reeds tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld.'
Voor ontruiming van andere soorten huurruimte dan woonruimte, zoals bedrijfsruimte of kantoorruimte, bestaat geen specifiek rechterlijk beleid.
Meer informatie over ontbinding en ontruiming bij huurachterstand
Als de huur structureel te laat wordt betaald, is ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde ook mogelijk, ook als er op dat moment geen huurachterstand meer bestaat. Dit geldt zowel voor woonruimte als voor bedrijfsruimte en kantoorruimte
Zo liet de Hoge Raad in een arrest uit 2004 het oordeel van het gerechtshof in stand in een zaak waarin de huurachterstand van een huurwoning inmiddels was ingelopen, maar de huur wel langdurig te laat was betaald. Hieronder worden de belangrijkste overwegingen uit de conclusie van de Advocaat-Generaal vermeld:
'Het middel lijkt eraan voorbij te gaan dat niet slechts het niet betalen van de huur wanprestatie van de huurders oplevert, maar ook het niet tijdig betalen ervan. De omstandigheid dat ten tijde van de beslissing in hoger beroep er geen achterstand meer was in de betaling van huur, behoeft niet in de weg te staan aan het oordeel dat vanwege een herhaalde te late betaling (het betalingspatroon) een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.'
'Ook de stelling dat het betalingsgedrag van de huurders gedurende de behandeling van het hoger beroep onberispelijk is geweest, behoeft niet in de weg te staan aan het oordeel dat vanwege een herhaalde te late betaling een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Op zich is juist, dat de appelrechter rekening houdt met nieuwe feiten die in het kader van het appel te zijner kennis zijn gebracht. Het hof mocht, als feitenrechter, rekening houden met een wijziging ten gunste in het betalingspatroon van de huurders die eerst in de appelfase is gebleken. Dat wil niet zeggen dat dit doorslaggevend is. Nog afgezien van de omstandigheid dat de lopende procedure een prikkel tot tijdige betaling is geweest, kon de feitenrechter bij afweging tot het oordeel komen dat de in het verleden bij herhaling begane wanprestatie voldoende ernstig is geweest om de ontbinding te rechtvaardigen.'
In een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden werd het huurcontract voor woonruimte ontbonden vanwege stelselmatige te late betaling van de huur:
'Uit deze feiten en omstandigheden volgt dat het niet betalen van de huur in januari en februari 2019 geen incident was, bijvoorbeeld vanwege persoonlijke omstandigheden waardoor [geïntimeerde] eenmalig de huur niet kon betalen, maar dat sprake is van het structureel te laat betalen van de huur en van een patroon van het in het geheel niet betalen van de huur. Het hof acht het, gelet op het verzenden van tientallen aanmaningen, het herhaald inschakelen van deurwaarders en het voeren van vier gerechtelijke procedures, aannemelijk dat het Lefier, zoals zij stelt, veel tijd en geld heeft gekost de huurbetalingen van [geïntimeerde] te ontvangen. [geïntimeerde] is structureel tekortgeschoten in de nakoming van zijn hoofdverplichting, het (tijdig) betalen van de huur. Hoewel hij driemaal is gewaarschuwd met een vonnis tot ontbinding van de huur en ontruiming van het gehuurde, is hij de huur te laat blijven betalen en heeft hij eind 2018 en begin 2019 opnieuw een betalingsachterstand laten ontstaan. Onder deze omstandigheden weegt het woonbelang van [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof niet op tegen het gewicht van de tekortkoming van [geïntimeerde] . Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [geïntimeerde] de betalingsachterstand inmiddels heeft betaald. De betaling van de achterstand maakt de structurele tekortkoming in het verleden niet ongedaan. Van Lefier kan in redelijkheid niet gevergd worden dat zij de huurovereenkomst met een huurder als [geïntimeerde] , die stelselmatig de huur niet of te laat betaalt en daardoor de organisatie van Lefier belast met extra uitvoeringskosten, nog langer voortzet. Zij heeft er belang bij dat de door [geïntimeerde] gehuurde woning beschikbaar komt ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning en die wel hun betalingsverplichtingen tegenover Lefier tijdig en volledig nakomen.'
Ook in een arrest van het Gerechtshof 's-Hertogenbosch wordt de gevorderde ontbinding en ontruiming van een huurwoning toegewezen gelet op de jarenlange structurele achterstand in huurbetaling:
'[appellanten] hebben de achterstand die de Woonstichting aan haar vorderingen ten grondslag heeft gelegd, anders dan [appellanten] stellen, niet geheel afgelost. Tussen partijen staat bovendien vast dat in de afgelopen jaren meermalen forse huurachterstanden zijn ontstaan. Uit de door de Woonstichting overgelegde gegevens, die [appellanten] niet hebben weersproken, blijkt dat de periode 2008 tot en met 2013 zich kenmerkte door continu bestaande en oplopende, dan weer verminderde en weer oplopende huurachterstanden. Het hof concludeert dan ook dat er geen sprake is van een tekortkoming van geringe betekenis. Dat [appellanten] sinds de inleidende dagvaarding van 4 februari 2014 de huur tijdig en volledig voldoen (waartoe zij contractueel ook zijn gehouden) en dat zij de kosten van de incassogemachtigde volledig hebben voldaan leidt niet tot een ander oordeel omdat de herhaalde eerdere wanprestatie van [appellanten] daardoor niet wordt weggenomen.
De aanbeveling van het Landelijk Overleg van kantonrechters waarnaar [appellanten] verwijzen en die inhoudt dat een vordering tot ontbinding vanwege herhaalde wanbetaling in beginsel wordt toegewezen indien de huurachterstand tenminste twee maanden bedraagt en de huurder minder dan een jaar voor de zitting reeds tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld, sluit niet uit dat ook een herhaalde – over een lange periode en ondanks herhaalde aanmaningen - wanbetaling als die in deze zaak aan de orde is en waarvoor nog geen veroordeling is uitgesproken, grond oplevert voor ontbinding.'
Zoals uit de laatste vetgedrukte overweging blijkt, kan structurele te late betaling van de huur een afzonderlijke grond opleveren voor ontbinding en ontruiming.
Maar soms krijgt een huurder een laatste kans van de rechter. De huurder van bedrijfsruimte - het ging in deze zaak om een horecaruimte met daarboven gelegen kantoorruimte - die de huur structureel te laat betaalde, kreeg een laatste kans van het Gerechtshof Amsterdam gelet op de recente sterke verbetering van het betalingsgedrag en ingrijpende gevolgen van de ontbinding:
'Het hof wil echter niet de ogen sluiten voor het feit dat vanaf midden 2009 wel degelijk een aanzienlijke verbetering van het feitelijke betalingsgedrag heeft plaatsgehad, die ook na het bestreden vonnis lijkt te hebben aangehouden. Weliswaar wordt hierdoor de wanprestatie uit het verleden niet goedgemaakt, maar bij de beoordeling van de ontbindingsvordering mag ook met zulke latere feiten rekening worden gehouden. In het licht van de sterke verbetering van het betalingsgedrag vindt het hof voldoende grond om de ontegenzeggelijke wanprestatie van [geïntimeerde] als van zodanig geringe betekenis aan te merken dat die op dit moment de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt en aldus [geïntimeerde] nog een laatste kans te geven. Dat [geïntimeerde] de huur over december 2011 wederom te laat heeft betaald doet vermoeden dat zij uit het bestreden vonnis nog niet heeft begrepen dat haar nonchalance de huurovereenkomsten daadwerkelijk in gevaar brengt. Het hof wijst haar daarom met nadruk erop dat zij ermee rekening moet houden dat in een volgend vergelijkbaar geval daadwerkelijk tot ontbinding de huurovereenkomst(en) zal worden overgegaan.'
Ook in lagere rechtspraak wordt in voorkomende gevallen korte metten gemaakt met huurders die de huur structureel te laat betalen, bijvoorbeeld in een vonnis van de Rechtbank Overijssel uit 2014:
'Naar het oordeel van de kantonrechter is met het structureel tekortschieten in de nakoming van de verplichting tot tijdige betaling van de huurtermijnen sprake van een voldoende ernstige tekortkoming in de gedraging die een goed huurder betaamt om beëindiging van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.'
En ook in het recentere vonnis van de Rechtbank Noord-Holland uit 2022:
'5.3 In de rechtspraak wordt een huurachterstand van drie maanden als een dusdanig ernstige tekortkoming aangemerkt dat toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. [gedaagde] had ten tijde van de dagvaarding de huur over oktober 2021 en november 2021 nog niet betaald. Omdat de huurachterstand bestaat uit twee maanden huur, zal de gevorderde ontbinding en ontruiming wegens een onacceptabele huurachterstand worden afgewezen.
5.4.Vast staat echter dat [gedaagde] ernstig is tekortgeschoten in de verplichting uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting om de huur tijdig te betalen. Hoewel in de huurovereenkomst is bepaald dat de huur per maand vooraf moet worden betaald, heeft [eiseres] op 17 maart 2021 [gedaagde] erop moeten wijzen dat de huur over de maand maart 2021 nog niet was betaald. Bij e-mail van 8 april 2021 heeft [eiseres] [gedaagde] erop gewezen dat de huur over de maanden maart 2021 en april 2021 nog niet was betaald. De huur over de maand april 2021 is uiteindelijk volledig betaald op 7 juni 2021. De huur over de maanden over de maanden oktober 2021 en november 2021 heeft [gedaagde] pas na het uitbrengen van de dagvaarding betaald. Behalve de huur over februari 2022 heeft [gedaagde] ook de huur over de maanden januari tot en met april 2022 niet vóór de eerste dag van die maanden betaald. Naar het oordeel van de kantonrechter is de herhaalde, vrijwel structurele te late betaling van de huur een ernstige tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee gepaard gaande ontruiming in beginsel rechtvaardigt.'
Uit het voorgaande blijkt dat ontruiming mogelijk is bij structurele wanprestatie door niet tijdige huurbetaling, maar dat alle feiten en omstandigheden van belang blijven.
Bovendien kan een rechter een huurder altijd een term de grâce - een laatste kans - bieden voordat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Voor woonruimte is dit wettelijk geregeld in artikel 7:280 van het Burgerlijk Wetboek:
'Alvorens op de voet van artikel 231 een ontbinding uit te spreken, kan de rechter de huurder een termijn van ten hoogste een maand toestaan om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen.'
(tekst wetsartikel actueel per 2022)
Overlast door de huurder kan ook grond zijn om de huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te ontruimen. Bij overlast kan bijvoorbeeld worden gedacht aan geluidsoverlast, vervuiling en andere vormen van wangedrag, zoals openbare dronkenschap, bedreiging, huisvredebreuk, etc. Bij dit soort overlast gaat het meestal om ontruiming van woonruimte, maar overlast kan zich ook voordoen bij bedrijfsruimte.
Door overlast te veroorzaken, handelt de huurder in strijd met zijn wettelijke verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Daarnaast is de verplichting om zich als goed huurder te gedragen ook in veel huurovereenkomsten of algemene voorwaarden opgenomen. Veelal is daarbij zelfs ook uitdrukkelijk vermeld dat de huurder geen overlast mag veroorzaken, waarbij soms zelfs voorbeelden zijn gegeven van soorten overlast.
Of de rechter bij overlast tot ontbinding en/of ontruiming van de huurovereenkomst overgaat, is afhankelijk van de aard, ernst en frequentie van de overlast. De rechtspraak heeft hiervoor geen uitgangspunten vastgesteld in een aanbeveling zoals dat wel het geval is bij ontbinding en ontruiming wegens (herhaalde) huurachterstand (zie hiervoor). De rechtspraak over overlast door huurders is zeer feitelijk van aard. In de rechtspraak zijn tal van voorbeelden te vinden zijn waarbij de huurovereenkomst is ontbonden en het gehuurde is ontruimd wegens overlast.
Voor een drietal voorbeelden van arresten van gerechtshoven zie de arresten van het Gerechtshof 's-Hertogenbosch (openbare dronkenschap, bedreiging en lokaal/huisvredebreuk), het Gerechtshof Arnhem Leeuwarden (treiteren, bedreigingen, intimidaties, scheldpartijen, huisvredebreuk en geluidsoverlast) en het Gerechtshof Den Haag (geluidsoverlast).
Bewijs van overlast is belangrijk in dit soort zaken. De overlast wordt namelijk vaak ontkend door de huurder in een gerechtelijke procedure. Bij ontkenning door de huurder is het aan de verhuurder om te bewijzen dat er sprake is van overlast. Als dit niet lukt, wordt de gevorderde ontbinding en ontruiming afgewezen. Een verhuurder loopt dus een bewijsrisico in dit soort zaken.
Om deugdelijk bewijs in handen te krijgen, kan een verhuurder bijvoorbeeld omwonenden als getuigen laten horen. Een andere mogelijkheid om bewijs te verzamelen, is door een gespecialiseerd bedrijf onderzoek te laten doen en een rapportage te laten opmaken. Zo kan het bij aanhoudende geluidsoverlast verstandig zijn om op voorhand bewijsmateriaal te laten verzamelen door derden, zoals het laten uitvoeren van geluidsmetingen door een daartoe gespecialiseerd bedrijf over een periode van een aantal weken/maanden. Dit laatste werd bijvoorbeeld gedaan in het hiervoor vermelde arrest van het Hof Den Haag. Dat bedrijf maakt dan een zogeheten deskundigenrapport op dat als bewijs kan dienen in de gerechtelijke procedure.
Hiervoor kwam het verschil tussen ontruiming in een kort geding en in een bodemprocedure ter sprake.
Het is afhankelijk van de concrete omstandigheden in een zaak welke gerechtelijke procedure geschikt(er) is om het gehuurde ontruimd te krijgen.
Een kort geding procedure is een versnelde procedure waarbij sprake moet zijn van een spoedeisend karakter. De verhuurder moet dan aannemelijk maken voor de rechter dat hij een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming. Bij ontruimingsprocedures levert dit doorgaans geen problemen op omdat het spoedeisend belang blijkt uit het feit dat de huur niet wordt betaald en de achterstand dus alsmaar oploopt, of uit de omstandigheid dat volgens de verhuurder sprake is van ernstige overlast wat op kortst mogelijke termijn moet worden beëindigd. Het grote voordeel van een kort geding procedure is dus de relatief korte looptijd van deze gerechtelijke procedure.
Een nadeel van een kort geding procedure is dat de kort geding rechter een beperkt toetsingskader heeft. Er is geen ruimte voor nadere bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen en de rechter zal het moeten doen met de stukken die hij voorafgaand aan de mondelinge behandeling van de verhuurder en huurder heeft ontvangen. Daarnaast zal de kort geding rechter bij zijn beslissing een inschatting moeten maken wat de uitkomst zou zijn in een reguliere gerechtelijke procedure. Als hij voldoende twijfelt dat in een reguliere gerechtelijke procedure de huurovereenkomst zou worden ontbonden, zal hij de ontruimingsvordering van verhuurder afwijzen. De verhuurder zal in kort geding dus een sterke zaak moeten hebben waarin weinig ruimte voor discussie bestaat. Om die reden lenen ontruimingsprocedures wegens huurachterstand zich beter voor kort geding procedures dan ontruimingsprocedures wegens overlast, tenzij voldoende overtuigend bewijs beschikbaar is.
Een ander nadeel van een kort geding procedure is dat de kosten hoger kunnen uitvallen dan een reguliere gerechtelijke procedure. Bij een kort geding procedure vindt namelijk altijd een mondelinge behandeling plaats, ook als de huurder niet verschijnt in de gerechtelijke procedure. Bij een reguliere gerechtelijke procedure zou er dan geen mondelinge behandeling plaatsvinden. Als de huurder echter wel verschijnt en verweer voert, is een kort geding procedure doorgaans voordeliger dan een reguliere gerechtelijke procedure omdat een kort geding procedure een hele korte procedure is.
Een ander verschil tussen beide procedures is dat in een kort geding wel ontruiming, maar geen ontbinding kan worden gevorderd. In een bodemprocedure kan zowel ontbinding als ontruiming worden gevorderd. Er doet zich wat dat betreft een bijzondere situatie voor. Enerzijds omdat de beslissing van de kort geding rechter over de ontruiming afhankelijk is van het waarschijnlijke oordeel van de bodemrechter over de ontbinding (zie hiervoor). En anderzijds omdat de huurder in kort geding tot ontruiming kan worden veroordeeld, terwijl de huurovereenkomst strikt genomen blijft voortbestaan.
In de praktijk leidt dit laatste echter nooit tot problemen. Hoewel de huurovereenkomst in dat geval strikt genomen blijft bestaan, is voor beide partijen duidelijk dat dit vanwege de ontruiming voornamelijk nog een papieren werkelijkheid betreft waar doorgaans geen rechten of verplichtingen meer uit voortvloeien. Het is dus niet nodig om na de kort geding procedure waarin de vordering tot ontruiming is toegewezen, nog een reguliere gerechtelijke procedure te voeren om de huurovereenkomst te ontbinden. In de praktijk blijft het vaak bij alleen een kort geding procedure. Wordt in een later stadium echter alsnog een bodemprocedure gevoerd, dan is de uitkomst van deze procedure wel doorslaggevend. Los van de uitkomst van de bodemprocedure blijft het kort geding vonnis (tot die tijd) gelden en moet daaraan ook worden voldaan.
Tot slot geldt dat in beide procedures hoger beroep kan worden ingesteld, dus zowel in kort geding als in een bodemprocedure. Meer informatie over hoger beroep
Welke gerechtelijke procedure ook wordt gevoerd, beide procedures eindigen in een vonnis van de rechter. Een vonnis waarin de huurder tot ontruiming is veroordeeld, wordt ook wel een ontruimingsvonnis genoemd.
De rechter kan in het vonnis een termijn bepalen waarbinnen de huurder moet ontruimen. Als de rechter geen termijn bepaalt, geldt de wettelijke termijn. De wettelijk termijn bedraagt 3 dagen vanaf het moment dat het vonnis door de deurwaarder aan de huurder is betekend. 'Betekend' houdt in dat de deurwaarder bij de huurder langsgaat en het vonnis middels een deurwaardersexploot bij de huurder achterlaat. Daarmee staat vast dat de huurder het vonnis heeft ontvangen, behoudens tegenbewijs van de huurder. Het deurwaardersexploot betreft namelijk een authentieke akte, vergelijkbaar met een notariële akte, die dwingende bewijskracht heeft.
In het deurwaardersexploot beveelt de deurwaarder de huurder dan om binnen de rechterlijke of wettelijke termijn te ontruimen. Ook bericht de deurwaarder de huurder dat als de huurder niet tijdig ontruimt, de deurwaarder de huurder eruit zal zetten na afloop van de termijn.
Dit laatste wordt ook wel een gedwongen ontruiming genoemd. De gedwongen ontruiming gebeurt vrijwel altijd in het bijzijn van een Hulpofficier van Justitie, een slotenmaker en een verhuisbedrijf. Als de huurder nog in het gehuurde zit, wordt hij door de Hulpofficier van Justitie naar buiten begeleid. De eventuele inboedel wordt ook uit het gehuurde gehaald en zo nodig opgeslagen. In de tussentijd vervangt de slotenmaker het slot, waarbij de nieuwe sleutels (uiteindelijk) aan de verhuurder worden overhandigd. Van de gedwongen ontruiming maakt de deurwaarder een proces-verbaal op, wat ook het bewijs voor de verhuurder is dat hij het gehuurde op een rechtmatige manier weer ter beschikking heeft gekregen.
Wilt u een advocaat inschakelen die is gespecialiseerd in ontruimingsprocedures?
Met onze huurrecht advocaten hebt u de beste kans om uw huurder uit het gehuurde te krijgen. Het maakt daarbij niet uit of het gaat om ontruiming van woonruimte, bedrijfsruimte of kantoorruimte. Wij hebben namelijk veel ervaring met al deze procedures. Neem gerust contact op voor gratis huurrecht advies of een vrijblijvende prijsopgave.
Onze advocaten hebben recent de volgende huurrecht zaken gewonnen waarvan het vonnis is gepubliceerd op rechtspraak.nl:
Onze zaak is keurig afgehandeld door e-Legal. De contacten via Amila Kasumović waren altijd helder en afspraken werden altijd nagekomen. Mede door het meedenken en de adviezen van Amila over hoe we ons richting de debiteur moesten opstellen is uiteindelijk de gehele vordering geïncasseerd.
Top! Incasso wordt snel opgepakt en goed afgewikkeld. Sterke punten: snelle behandeling en duidelijk overleg.
Kloppende contracten zijn de basis van een soepele vastgoedorganisatie.
Bel ons gerust als u wilt sparren met een gespecialiseerde advocaat ontruiming. Dan kunnen wij samen de beste aanpak van uw zaak bespreken.
Wij bieden gratis huurrecht advies aan voor:
Bel ons op 010 - 820 028 4
Of laat ons u vrijblijvend terugbellen door hieronder uw contactgegevens in te vullen. Dan bellen wij u zodra het u uitkomt. Dit is praktisch als u contact wilt opnemen buiten onze openingstijden.
Wij werken niet voor particuliere huurders. Particuliere huurders die op zoek zijn naar een pro deo advocaat verwijzen wij graag naar het Juridisch Loket of de Raad voor Rechtsbijstand
Wilt u meer weten over ontruimingsprocedures? Hieronder geven wij antwoord op veelgestelde vragen:
De hierboven vermelde uitleg over ontruiming geldt zowel voor woonruimte als voor bedrijfsruimte en overige huurruimte. De meeste rechtspraak die hierboven is vermeld, ziet overigens op ontruiming van huurwoningen.
De kosten van een ontruimingsprocedure zijn afhankelijk van de (bewerkelijkheid van de) zaak en de soort ontruimingsprocedure die moet worden gevoerd om uw huurder uit de huurwoning te krijgen. Ook is het relevant of de huurder verweer voert of niet. Neem gerust vrijblijvend contact op om uw zaak aan ons voor te leggen en een prijsindicatie te ontvangen.
Ja, ontruiming van een huurwoning in kort geding is mogelijk. Het is wel afhankelijk van de omstandigheden in uw zaak of een kort geding hiervoor geschikt is. Bel ons gerust om hierover te sparren.
Download ons gratis e-book en voorkom dat u dezelfde fouten maakt als 75% van de ondernemers. Ontdek wat u zelf kunt doen om uw facturen wél betaald te krijgen.