Een huurder die niet betaalt, kan u helaas veel geld kosten. Vooral als de huurachterstand iedere maand verder oploopt.
Voorkom dat er een torenhoge huurschuld ontstaat die uw huurder nooit meer kan betalen. Want anders betaalt niet de huurder, maar u uiteindelijk de rekening.
Volg ons stappenplan om precies te weten wat u moet doen als de huur niet wordt betaald.
Inclusief gratis voorbeeldbrieven die u zelf aan uw huurder kunt sturen.
Klik op een van de bovenvermelde links om direct naar het betreffende onderwerp te gaan.
Het eerste wat u zelf kunt doen als uw huurder niet betaalt, is een betalingsherinnering sturen.
Door iedere keer wanneer uw huurder de huur niet op tijd betaalt snel een herinnering te sturen, geeft u uw huurder een duidelijk signaal dat de huur tijdig moet worden betaald.
Stuur de betalingsherinnering daarom kort nadat de huur betaald had moeten zijn, bijvoorbeeld op de 3e dag van de maand als de huur voor de 1e dag van iedere maand moet zijn voldaan.
Waarom niet op de 1e of 2e dag?
Hoewel dit ook kan, is dit minder praktisch omdat de kans groot is dat de herinnering wordt doorkruist door de betaling. Door pas op de 3e dag te herinneren, kunt u uzelf dus onnodig werk besparen.
De betalingstermijn in de herinnering moet kort zijn. Geef dus geen termijn van 14 dagen om de huur alsnog te betalen. Want anders vat uw huurder dit mogelijk op als vrijbrief om de huur voortaan veel later te mogen betalen.
Download hieronder gratis een voorbeeldbrief betalingsherinnering voor onbetaalde huur (Word/PDF):
Voorbeeldbrief betalingsherinnering voor onbetaalde huur (Word)
Voorbeeldbrief betalingsherinnering voor onbetaalde huur (PDF)
Betaalt uw huurder nog niet? Ga verder met stap 2.
Als uw huurder alsnog niet betaalt na de betalingsherinnering, is het tijd voor een duidelijke waarschuwing door middel van een sommatiebrief.
Natuurlijk kunt u uw huurder als tussenstap eerst bellen, maar voorkom dat u iedere maand moet gaan bellen om uw huur betaald te krijgen.
Wilt u uw huurder toch bellen? Maak uw huurder dan wel duidelijk dat u verwacht dat de huur voortaan op tijd is betaald en ook dat u er niet iedere maand achteraan gaat bellen. Dit is een kwestie van uw huurder zo nodig opvoeden.
Net als bij de betalingsherinnering kan de sommatiebrief het best worden gestuurd kort nadat de betalingstermijn uit de herinnering is verlopen. Bijvoorbeeld op de 7e dag, ervan uitgaande dat u de betalingsherinnering op de 3e dag verstuurt met een betalingstermijn van 2 dagen. De tussenliggende dag is om te voorkomen dat de sommatie de betaling mogelijk doorkruist.
De betalingstermijn uit de sommatie kan beter korter zijn dan de termijn uit de betalingsherinnering. Op die wijze ervaart uw huurder namelijk meer druk (in plaats van minder druk die uitgaat van een langere betalingstermijn).
Sommeer uw huurder dus bijvoorbeeld tot betaling per omgaande.
Download hieronder gratis een voorbeeld sommatiebrief voor onbetaalde huur (Word/PDF):
Voorbeeld sommatiebrief voor onbetaalde huur (Word)
Voorbeeld sommatiebrief voor onbetaalde huur (PDF)
Betaalt uw huurder nog niet? Ga verder met stap 3.
Betaalt uw huurder nog steeds niet nadat u hem of haar een sommatiebrief hebt gestuurd?
Dan is het de hoogste tijd om uw incasso uit handen te geven.
Door een huurincasso te starten, kunt u namelijk snel en eenvoudig met uw huurder afrekenen.
Wij adviseren om uw incasso uit handen te geven 2 dagen nadat de in de sommatie gestelde betalingstermijn is verstreken. Behalve dat van korte termijnen meer druk uitgaat, is er ook geen goede reden om nog langer op uw geld te wachten. Of wel?
Een huurincasso verloopt in 4 stappen:
Meer informatie over huurincasso
Als uw huurder het blijft vertikken om de huur te betalen, is een gang naar de rechter noodzakelijk.
In dat geval wordt uw huurder gedagvaard om voor de kantonrechter te verschijnen.
In deze gerechtelijke procedure wordt betaling gevorderd van de huurachterstand vermeerderd met de verschuldigde rente en incassokosten. Ook is het mogelijk om ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst en schadevergoeding te vorderen (waarover later meer).
Verder wordt gevorderd om de huurder in de proceskosten te veroordelen. Op die wijze worden uw kosten (gedeeltelijk) vergoed.
Onze advocaten kunnen deze gehele procedure van A tot Z voor u verzorgen. Onze advocaten stellen de dagvaarding op en laten deze betekenen door de gerechtsdeurwaarder. Hierna brengen onze advocaten de betekende dagvaarding aan bij de rechtbank en verzorgen onze advocaten de resterende procedure tot en met het vonnis.
Het maakt daarbij niet uit of het om een standaard huurzaak gaat om of een betwiste huurvordering. Onze advocaten zijn namelijk zowel gespecialiseerd in incassorecht als in huurrecht. Door deze ijzersterke combinatie incasseren onze advocaten met een slagingspercentage van 94%.
Maar gerechtelijke incasso door onze gespecialiseerde advocaten heeft nog veel meer voordelen, zoals:
Onze advocaten hebben recent de volgende rechtszaken gewonnen waarvan het vonnis is gepubliceerd op rechtspraak.nl:
Meer informatie over gerechtelijke incasso
Als uw huurder de huur structureel niet betaalt, is het mogelijk om de huurovereenkomst te ontbinden. Door ontbinding eindigt de huurovereenkomst.
Het voordeel van ontbinding boven opzegging van het huurcontract is dat ontbinding per direct en op ieder moment mogelijk is. Dus ook tussentijds. Ook hoeft er geen opzegtermijn in acht te worden genomen bij ontbinding.
Om deze redenen wordt bij wanbetaling vaak gekozen voor ontbinding in plaats van opzegging, al is opzegging van de huurovereenkomst ook mogelijk. Een huurder die de huur niet betaalt, schiet namelijk tekort in de nakoming van zijn belangrijkste verplichting, te weten het (tijdig) betalen van de huur, welke verplichting is geregeld in artikel 7:212 BW:
'De huurder is verplicht de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen.'
Ook levert wanbetaling slecht huurdersgedrag op, zoals bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub a BW en 7:296 lid 1 sub BW, op welke grond opzegging ook mogelijk is.
Hoewel opzegging dus ook mogelijk is bij niet-betaling, is ontbinding vaak praktischer (of soms zelfs de enige mogelijkheid).
In tegenstelling tot bij opzegging kan de ontbinding van het huurcontract door de verhuurder alleen door de rechter worden uitgesproken (behoudens enkele uitzonderingen die hier niet worden besproken). Dit geldt zowel voor woonruimte als voor bedrijfsruimte en kantoorruimte. Dit is geregeld in artikel 7:231 lid 1 BW:
'Ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak alsmede een woonwagen in de zin van artikel 235 en een standplaats in de zin van artikel 236 op de grond dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen, kan slechts geschieden door de rechter, behoudens in het geval van lid 2 en van artikel 210.'
Volgens vaste jurisprudentie kan de huurovereenkomst worden ontbonden bij een huurachterstand van 3 maanden of meer. Als uw huurder eerder is veroordeeld tot betaling van huurachterstand, kan de tweede keer zelfs worden ontbonden bij een huurachterstand van 2 maanden.
Dit is de hoofdregel. Uitzonderingen zijn mogelijk.
De wettelijke regeling uit artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek luidt als volgt:
'Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.'
Toegespitst op huur betekent dit dat de tekortkoming van voldoende gewicht moet zijn om de huurovereenkomst te ontbinden.
De Hoge Raad formuleert het als volgt in een arrest uit 2018:
'Gelet op het voorgaande bestaat ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte geen behoefte aan bijzondere regels. Bij de toepassing van art. 6:265 lid 1 BW kan rekening worden gehouden zowel met het belang van sociale woningbouwverenigingen of -stichtingen om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming aan de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.'
Deze beoordelingsruimte heeft de rechter overigens ook in verstekzaken, dus in zaken waarin de huurder niet komt opdagen bij de rechter.
In de praktijk wordt bij de huur van woonruimte en vooral bij sociale huur sneller een uitzondering aangenomen op deze hoofdregel dan bij de zakelijke huur van bedrijfsruimte of kantoorruimte.
Zo wees de Rechtbank Zeeland-West Brabant de gevorderde ontbinding af in een zaak waarin de sociale huurder de huurachterstand grotendeels had ingelopen en de beperkte huurachterstand hoofdzakelijk bestond uit de incassokosten en proceskosten uit de vorige procedure.
Het Gerechtshof Den Bosch wees de gevorderde ontbinding ook af in een zaak tegen een huurder van woonruimte ondanks herhaalde huurachterstand. In deze zaak had de huurder de ontstane achterstand snel ingelopen en was het betalingsgedrag van de huurder aanzienlijk verbeterd.
Verder is ontbinding van de huurovereenkomst ook mogelijk bij structureel te late betaling van de huur. Dit geldt ook als er op dat moment geen huurachterstand meer bestaat.
Zo liet de Hoge Raad in een arrest uit 2004 het oordeel van het gerechtshof in stand in een zaak waarin de huurachterstand inmiddels was ingelopen, maar de huur wel langdurig te laat was betaald. Aangezien de Hoge Raad deze zaak zonder inhoudelijke motivering heeft afgedaan, worden hieronder de belangrijkste overwegingen uit de conclusie van de Advocaat-Generaal vermeld:
'Het middel lijkt eraan voorbij te gaan dat niet slechts het niet betalen van de huur wanprestatie van de huurders oplevert, maar ook het niet tijdig betalen ervan. De omstandigheid dat ten tijde van de beslissing in hoger beroep er geen achterstand meer was in de betaling van huur, behoeft niet in de weg te staan aan het oordeel dat vanwege een herhaalde te late betaling (het betalingspatroon) een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.'
'Ook de stelling dat het betalingsgedrag van de huurders gedurende de behandeling van het hoger beroep onberispelijk is geweest, behoeft niet in de weg te staan aan het oordeel dat vanwege een herhaalde te late betaling een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Op zich is juist, dat de appelrechter rekening houdt met nieuwe feiten die in het kader van het appel te zijner kennis zijn gebracht. Het hof mocht, als feitenrechter, rekening houden met een wijziging ten gunste in het betalingspatroon van de huurders die eerst in de appelfase is gebleken. Dat wil niet zeggen dat dit doorslaggevend is. Nog afgezien van de omstandigheid dat de lopende procedure een prikkel tot tijdige betaling is geweest, kon de feitenrechter bij afweging tot het oordeel komen dat de in het verleden bij herhaling begane wanprestatie voldoende ernstig is geweest om de ontbinding te rechtvaardigen.'
Van recentere datum is het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin het contract werd ontbonden vanwege stelselmatige te late betaling van de huur:
'Uit deze feiten en omstandigheden volgt dat het niet betalen van de huur in januari en februari 2019 geen incident was, bijvoorbeeld vanwege persoonlijke omstandigheden waardoor [geïntimeerde] eenmalig de huur niet kon betalen, maar dat sprake is van het structureel te laat betalen van de huur en van een patroon van het in het geheel niet betalen van de huur. Het hof acht het, gelet op het verzenden van tientallen aanmaningen, het herhaald inschakelen van deurwaarders en het voeren van vier gerechtelijke procedures, aannemelijk dat het Lefier, zoals zij stelt, veel tijd en geld heeft gekost de huurbetalingen van [geïntimeerde] te ontvangen. [geïntimeerde] is structureel tekortgeschoten in de nakoming van zijn hoofdverplichting, het (tijdig) betalen van de huur. Hoewel hij driemaal is gewaarschuwd met een vonnis tot ontbinding van de huur en ontruiming van het gehuurde, is hij de huur te laat blijven betalen en heeft hij eind 2018 en begin 2019 opnieuw een betalingsachterstand laten ontstaan. Onder deze omstandigheden weegt het woonbelang van [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof niet op tegen het gewicht van de tekortkoming van [geïntimeerde] . Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [geïntimeerde] de betalingsachterstand inmiddels heeft betaald. De betaling van de achterstand maakt de structurele tekortkoming in het verleden niet ongedaan. Van Lefier kan in redelijkheid niet gevergd worden dat zij de huurovereenkomst met een huurder als [geïntimeerde] , die stelselmatig de huur niet of te laat betaalt en daardoor de organisatie van Lefier belast met extra uitvoeringskosten, nog langer voortzet. Zij heeft er belang bij dat de door [geïntimeerde] gehuurde woning beschikbaar komt ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning en die wel hun betalingsverplichtingen tegenover Lefier tijdig en volledig nakomen.'
Ook in lagere rechtspraak wordt vaak korte metten gemaakt met huurders die de huur te laat betalen, bijvoorbeeld in een vonnis van de Rechtbank Overijssel uit 2014:
'Naar het oordeel van de kantonrechter is met het structureel tekortschieten in de nakoming van de verplichting tot tijdige betaling van de huurtermijnen sprake van een voldoende ernstige tekortkoming in de gedraging die een goed huurder betaamt om beëindiging van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.'
Hoewel de mogelijkheden om de huurovereenkomst wegens wanbetaling te ontbinden relatief ruim zijn, doet een verhuurder er verstandig aan om dit soort gerechtelijke procedures niet te onderschatten. Zeker niet bij serieus verweer van een huurder.
Onze gespecialiseerde advocaten kunnen u helpen als u het huurcontract met uw huurder wilt laten ontbinden. Bel ons gerust om hierover vrijblijvend met een van onze specialisten te sparren.
Zo professioneel, vriendelijk en voorkomend te woord gestaan (door mr. E.R. (Ed) Veldhuizen) tijdens de gratis eerste telefonische kennismaking. Verrassend. Ik ben er een heel eind door gered en gemotiveerd om naar hem terug te keren, indien de problematiek waarmee ik me meldde hiertoe aanleiding geeft. Super.🙏
Bij ontbinding van de huurovereenkomst kan ook schadevergoeding worden gevorderd.
Deze schadevergoeding ziet toe op de schade van de verhuurder doordat ontbinding plaatsvindt in plaats van nakoming van de huurovereenkomst conform de gemaakte afspraken.
Een verhuurder die ontbinding vordert, lijdt doorgaans namelijk schade omdat het gehuurde na ontbinding van het huurcontract niet direct beschikbaar is voor een nieuwe huurder die wél betaalt. Zo kan het voorkomen dat het gehuurde eerst moet worden ontruimd (waarover later meer) of dat er gewoonweg geen nieuwe huurder beschikbaar is op korte termijn. Hierdoor is al snel sprake van gederfde huurinkomsten over meerdere maanden (of soms zelfs over meerdere jaren bij langdurige leegstand van het gehuurde). Dit speelt vooral bij tussentijdse ontbinding van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.
De wettelijke grondslag voor schadevergoeding wegens ontbinding is artikel 6:277 BW:
'Wordt een overeenkomst geheel of gedeeltelijk ontbonden, dan is de partij wier tekortkoming een grond voor ontbinding heeft opgeleverd, verplicht haar wederpartij de schade te vergoeden die deze lijdt, doordat geen wederzijdse nakoming doch ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt.'
Hoewel dus schadevergoeding kan worden gevorderd, betekent dit niet dat de resterende contractsduur standaard als schadevergoeding wordt toegewezen. Immers, zodra de verhuurder het gehuurde weer kan verhuren onder (minimaal) dezelfde voorwaarden, is geen sprake meer van schade wegens ontbinding van het eerdere huurcontract.
Daarnaast geldt de algemene schadebeperkingsplicht uit artikel 6:101 BW:
'Wanneer de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend, wordt de vergoedingsplicht verminderd door de schade over de benadeelde en de vergoedingsplichtige te verdelen in evenredigheid met de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen, met dien verstande dat een andere verdeling plaatsvindt of de vergoedingsplicht geheel vervalt of in stand blijft, indien de billijkheid dit wegens de uiteenlopende ernst van de gemaakte fouten of andere omstandigheden van het geval eist.'
Hoewel de verhuurder natuurlijk geen verwijt treft van de ontbinding wegens een tekortkoming van de huurder, heeft de verhuurder wel invloed op de hieruit voortvloeiende schade. Zo kan een verhuurder zijn schade beperken door zich in te spannen snel een nieuwe huurder te vinden, bijvoorbeeld door een makelaar hiertoe opdracht te geven, of het gehuurde desnoods onder een (iets) lagere huurprijs te verhuren aan een nieuwe huurder. In dit laatste geval bestaat de schade van de verhuurder nog maar uit het verschil tussen de oude en de nieuwe huurprijs in plaats van uit de volledig gederfde huurpenningen van de oude huurder.
Hoewel vaak schadevergoeding wegens ontbinding wordt gevorderd, is dit niet altijd de beste keuze.
Lees hieronder waarom niet.
Als verhuurder hebt u een keuze of u nakoming in de zin van betaling van de huur vordert of ontbinding in combinatie met schadevergoeding.
Ontbinding met schadevergoeding wordt gevorderd als wordt verwacht dat de huurder de huur toch niet kan betalen en de verhuurder het gehuurde beschikbaar wil krijgen voor een nieuwe huurder die wél betaalt.
Maar onder omstandigheden kan het verstandig zijn om geen ontbinding met schadevergoeding te vorderen, maar uitsluitend nakoming van de huurbetalingsverplichting. Bijvoorbeeld als de huurder wel kan betalen, maar niet wil betalen. Of als wordt verwacht dat een nieuwe huurder niet snel kan worden gevonden.
Het voordeel van een vordering tot nakoming is dat dit een harde vordering is, waartegen bepaalde verweren niet mogelijk zijn, zoals een beroep van de huurder op de schadebeperkingsplicht. Zo werd in het arrest van de Hoge Raad uit 1999 het volgende geoordeeld:
'De Rechtbank heeft blijkens haar rov. 5.5 geoordeeld dat de huurovereenkomst tot 1 september 1994 is blijven doorlopen en dat [verhuurder] derhalve in beginsel recht heeft op betaling van de huurpenningen tot die datum. Vervolgens is de Rechtbank blijkens rov. 5.8 e.v. van haar vonnis kennelijk uitgegaan van de opvatting dat degene die nakoming van een contractuele verplichting verlangt, geen volledige nakoming kan vorderen indien en voorzover hij nalaat maatregelen te nemen om het voor hem uit de niet-nakoming voortvloeiende nadeel te beperken. Deze opvatting kan niet als juist worden aanvaard. Het bepaalde in art. 6:101 BW, dat de Rechtbank voor ogen kan hebben gestaan, is uitsluitend van toepassing op vorderingen tot schadevergoeding.'
Het is dus belangrijk dat u als verhuurder de juiste keuze maakt tussen ontbinding met schadevergoeding of nakoming in de zin van betaling. Een verkeerde keuze kan namelijk veel geld kosten, zeker als de huurovereenkomst is aangegaan voor meerdere jaren.
Bel ons gerust als u hierover vrijblijvend wilt sparren met één van onze gespecialiseerde advocaten.
Ontruiming is het sluitstuk in de procedure tegen een huurder die de huur niet betaalt.
Door ontruiming (uitzetting uit het gehuurde) komt het gehuurde weer beschikbaar voor een nieuwe huurder.
Bij ontruiming wordt het gehuurde leeggehaald en wordt de huurder op straat gezet. Dit wordt gedaan door de deurwaarder, zo nodig met hulp van de politie, een slotenmaker en een verhuisbedrijf en/of opslagbedrijf. Een eventuele nog aanwezige inboedel wordt opgeslagen, dan wel vernietigd.
Net zoals het niet mogelijk is om de huurovereenkomst zelf te ontbinden bij niet-betaling van de huur, is het ook niet toegestaan om zelf de huurder eruit te gooien. Dit geldt ook als de huurovereenkomst al is beëindigd, bijvoorbeeld na opzegging of ontbinding.
Voor ontruiming is namelijk een vonnis noodzakelijk. Dit vonnis kan hetzelfde vonnis uit de gerechtelijke procedure zijn waarin u ook betaling van de huurachterstand, ontbinding en schadevergoeding hebt gevorderd. Maar ontruiming kan ook worden gevorderd in een afzonderlijke procedure. Zo wordt een ontruimingsprocedure bijvoorbeeld vaak gevoerd in kort geding.
Meer informatie over de ontruimingsprocedure
Bel ons gerust als u met een huurder in uw maag zit. Dan kunnen wij samen de beste aanpak van uw wanbetaler bespreken.
Gratis incasso advies is uitsluitend beschikbaar voor:
Dus niet voor:
* Wij werken niet voor particuliere huurders. Particuliere huurders die op zoek zijn naar een pro deo advocaat verwijzen wij graag naar het Juridisch Loket of de Raad voor Rechtsbijstand
Laat ons u vrijblijvend terugbellen door hieronder uw contactgegevens in te vullen. Dan bellen wij u zodra het u uitkomt. Dit is praktisch als u contact wilt opnemen buiten onze openingstijden.
Wilt u vandaag nog actie? Dien dan direct uw huurincasso in via onze website.
Een incasso indienen kan in 5 minuten. Uw huurder wordt nog dezelfde werkdag tot betaling gesommeerd.
Mijn ervaring is super goed. Zeker als je voor 16:00 uur het dossier indient, dan word er echt gelijk die dag ook actie ondernomen. En met het gewenste resultaat. Sterke punten: Luisteren naar je verhaal. Je als mens behandelen en niet als nummer. Vast contact persoon. En altijd op de hoogte gehouden worden wat er is gebeurt via de online portal.
Als juridisch adviesbureau hechten wij eraan dat onze cliënten altijd professioneel en correct worden behandeld. Ook als zij onze facturen onverhoopt niet conform afspraken betalen. Hoewel dit gelukkig niet vaak gebeurt, kunnen wij er bij e-Legal incasso advocaten op vertrouwen dat onze debiteuren correct worden behandeld. Daarbij wordt er aan duidelijkheid overigens niets te wensen overgelaten. Dat bewijzen de resultaten in onze incassozaken van de afgelopen 5 jaar wel. Ik kan jullie van harte aanbevelen!
Ik was vrij sceptisch aangezien ik eerder met een andere incassopartij geen goede resultaten had behaald. Door de no cure no pay methode en het beloofde slagingspercentage heb ik mij laten overhalen. Indienen ging online kinderlijk eenvoudig, ik had een telefoontje verwacht met vragen omdat dat normaal gesproken zo gaat. Maar dat was achteraf niet nodig. Ondanks dat ik er zelf al een paar maanden mee bezig was had E-legal het binnen 8 dagen voor elkaar. Prima resultaat, Ik weet waar ik de volgende keer naar toe moet.
Wilt u meer weten over het aanpakken van huurders die niet betalen? Hieronder geven wij antwoord op veelgestelde vragen:
Ervan uitgaande dat de huur conform afspraak voor een uiterste dag moet zijn betaald (zoals de eerste van iedere maand) is geen ingebrekestelling nodig. Bij overschrijding van een uiterste termijn treedt het verzuim namelijk van rechtswege (automatisch) in. Dit is geregeld in artikel 6:83 sub a BW. De huurachterstand is dus direct opeisbaar zonder voorafgaande ingebrekestelling. Daarom is op deze pagina geen voorbeeldbrief ingebrekestelling opgenomen, want een dergelijke brief is doorgaans niet nodig als de huur niet wordt betaald. Een betalingsherinnering gevolgd door een sommatiebrief is voldoende.
Hoewel de verschillende categorieën huurovereenkomsten elk hun eigen specifieke regels hebben, zijn de hoofdlijnen voor de verschillende categorieën huurovereenkomsten hetzelfde op het gebied van niet-betaling van de huur. Voor het bovenvermelde stappenplan maakt het dus niet zo veel uit of het gaat om woonruimte, bedrijfsruimte of kantoorruimte.
Medehuurders zijn hoofdelijk aansprakelijk voor betaling van de huur, dus als de ene medehuurder niet betaalt, kunt u de andere medehuurder tot betaling van de huurpenningen aanspreken. Van medehuurders is bijvoorbeeld sprake als er meerdere huurders op het huurcontract zijn vermeld.
Als uw huurder niet kan betalen, ook niet op langere termijn, doet u er verstandig aan om uw huurder eruit te zetten. Anders loopt de huurachterstand alleen maar op. Mogelijk is uw huurder bereid om vrijwillig te vertrekken. Dat scheelt zowel u als uw huurder onnodige kosten. Als uw huurder hiertoe niet bereid is, kan opzegging of ontbinding van het huurcontract en/of ontruiming van het gehuurde plaatsvinden. Bij wijze van alternatief kan ook het faillissement van uw huurder worden aangevraagd. Vooral bij zakelijke huur is dit doorgaans een snelle en voordelige manier om uw huurder op korte termijn uit het gehuurde te krijgen.
Nee, het is niet toegestaan (en doorgaans ook niet verstandig) om de sloten te vervangen als uw huurder niet betaalt. Hoewel de verhuurder bevoegd is tot opschorting als geen huur wordt betaald, omvat die bevoegdheid niet het ontzeggen van de toegang tot het gehuurde. De verplichting tot het verschaffen van het huurgenot betreft namelijk een voortdurende verplichting die naar zijn aard niet kan worden opgeschort. Consequentie van het ontzeggen van toegang is dat de huurder de huur over die periode niet hoeft te betalen. Voor meer informatie zie het vonnis van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 07-08-2018
Bel ons gerust als u met een wanbetaler in uw maag zit. Dan bespreken wij samen de beste aanpak van uw wanbetaler.
