Ontruimingskosten verhalen op bestuurder

Bestuurder persoonlijk aansprakelijk voor ontruimingskosten van BV als huurder

Een verhuurder die een bedrijfspand gedwongen moet laten ontruimen, kan worden geconfronteerd met aanzienlijke kosten. Wanneer de huurder een besloten vennootschap (BV) is die geen verhaal biedt, lijkt de verhuurder deze kosten vaak zelf te moeten dragen. Dat is echter niet altijd het geval.

Recent heeft de Rechtbank Rotterdam in deze uitspraak twee bestuurders persoonlijk aansprakelijk gehouden nadat zij de uitvoering van een ontruimingsvonnis moedwillig hadden gefrustreerd. Zij moesten niet alleen de ontruimingskosten van bijna € 22.000 vergoeden, maar ook de schade als gevolg van onbetaald gebleven gebruiksvergoedingen. In totaal werden de bestuurders hoofdelijk veroordeeld tot betaling van ruim € 34.000.

De uitspraak laat zien dat een verhuurder onder bijzondere omstandigheden de ontruimingskosten kan verhalen op de bestuurder van een BV die als huurder optreedt (hierna: "huurder-BV").

Verhuurder moet pand gedwongen laten ontruimen

De zaak draaide om een winkelruimte met een daarboven gelegen woning. De winkelruimte werd gehuurd door een BV. Een andere vennootschap, die onder dezelfde bestuurders viel, gebruikte de bovenwoning.

De huurovereenkomst van de winkelruimte werd door de kantonrechter ontbonden. De vennootschappen werden veroordeeld om de winkelruimte en de woning te ontruimen. Het vonnis werd op 24-03-2025 betekend. Nadat vrijwillige ontruiming uitbleef, kondigde de deurwaarder op 09-04-2025 aan dat het pand op 06-05-2025 zou worden ontruimd.

De bestuurders werkten niet mee aan de ontruimingsprocedure. Kort voor de aangekondigde ontruimingsdatum werden juist grote hoeveelheden inventaris en handelsvoorraad in het pand geplaatst. Het pand werd volgens de rechtbank 'volgestouwd' met allerlei spullen. Daardoor nam de feitelijke ontruiming drie dagen in beslag en liepen de kosten sterk op. De verhuurder maakte maar liefst ruim € 22.000 aan ontruimingskosten.

Wanneer kan een bestuurder persoonlijk aansprakelijk zijn?

Het uitgangspunt is dat een BV zelfstandig aansprakelijk is voor haar eigen verplichtingen. Een bestuurder is daarom niet automatisch persoonlijk aansprakelijk wanneer de BV de huur niet betaalt, een overeenkomst niet nakomt of niet vrijwillig ontruimt.

Voor persoonlijke aansprakelijkheid van een bestuurder is vereist dat de bestuurder van zijn handelen of nalaten persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Deze maatstaf volgt onder meer uit het arrest Ontvanger/Roelofsen van de Hoge Raad. Persoonlijke aansprakelijkheid kan onder andere ontstaan wanneer een bestuurder:

• een handelwijze van de vennootschap heeft bewerkstelligd of toegelaten
• wist of behoorde te begrijpen dat de vennootschap daardoor haar verplichtingen niet zou nakomen
• en wist of behoorde te begrijpen dat de schuldeiser daardoor schade zou lijden waarvoor de vennootschap geen verhaal zou bieden

De grondslag voor deze externe bestuurdersaansprakelijkheid is artikel 6:162 van het Burgerlijk Wetboek: de onrechtmatige daad.

Wanneer een rechtspersoon bestuurder is van een andere vennootschap, kan op grond van artikel 2:11 van het Burgerlijk Wetboek ook de natuurlijke persoon achter die rechtspersoon persoonlijk aansprakelijk worden gehouden. Dus als de bestuurder van een B.V. die als huurder optreedt, ook een B.V. is, zoals het geval is bij een holding, kan de bestuurder van de holding ook persoonlijk aansprakelijk worden gehouden.

Moedwillige frustratie van de ontruiming

Volgens de Rechtbank Rotterdam was in deze zaak meer aan de hand dan het enkele niet-voldoen aan een ontruimingsveroordeling. De bestuurders wisten namelijk dat de vennootschappen het pand moesten verlaten. Er lag een vonnis op tegenspraak, het vonnis was betekend en de deurwaarder had de gedwongen ontruiming aangekondigd. Desondanks werkten de bestuurders niet mee.

De rechtbank achtte met name van belang dat het pand kort voor de ontruiming werd volgezet met roerende zaken. Daardoor werd de ontruiming bewust bemoeilijkt, duurde deze drie dagen en werd de verhuurder op hoge kosten gejaagd. De rechtbank kwalificeerde deze gang van zaken als: 'moedwillige frustratie van de ontruiming en het op hoge kosten jagen' van de verhuurder.

Van deze schade kon de bestuurders persoonlijk een ernstig verwijt worden gemaakt. Zij waren daarom naast de vennootschappen aansprakelijk.

Welke schade moest door de bestuurders worden vergoed?

De bestuurders werden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van in totaal € 34.135,38. Dit bedrag bestond uit:

• € 21.972,12 aan kosten van de gedwongen ontruiming
• € 9.163,26 aan niet-betaalde gebruiksvergoedingen voor de winkelruimte
• € 3.000,00 aan niet-betaalde gebruiksvergoedingen voor de bovenwoning

De gebruiksvergoeding was verschuldigd over de periode waarin het pand na de ontbinding en ondanks de ontruimingsveroordeling in gebruik bleef. De verhuurder kon dus niet alleen de directe kosten van de ontruiming op de bestuurders verhalen. Ook de aanvullende schade die ontstond doordat het pand niet tijdig beschikbaar kwam, viel onder de aansprakelijkheid van de bestuurders.

De bestuurders waren hoofdelijk aansprakelijk. Dat betekent dat de verhuurder ieder van hen voor het volledige bedrag kon aanspreken. Naast de schadevergoeding werden ook wettelijke rente en proceskosten toegewezen.

Niet iedere mislukte ontruiming leidt tot bestuurdersaansprakelijkheid

De uitspraak betekent niet dat iedere bestuurder persoonlijk aansprakelijk is zodra een BV die een pand huurt niet vrijwillig ontruimt.

De drempel voor bestuurdersaansprakelijkheid blijft hoog. De verhuurder moet concrete feiten stellen en zo nodig bewijzen waaruit volgt dat de bestuurder persoonlijk ernstig verwijtbaar heeft gehandeld.

Van belang kunnen bijvoorbeeld zijn:

• de bestuurder wist van het ontruimingsvonnis
• de termijn voor vrijwillige ontruiming was verstreken
• de gedwongen ontruiming was formeel aangezegd
• de bestuurder heeft de uitvoering actief tegengewerkt
• goederen zijn kort voor de ontruiming in het pand geplaatst
• administratie, inventaris of activa zijn weggehaald of weggemaakt
• de handelwijze heeft aantoonbaar tot hogere kosten of minder verhaalsmogelijkheden geleid
• de huurder-BV biedt geen verhaal voor de schade

Het enkele feit dat de BV financieel niet in staat is de ontruimingskosten te betalen, is onvoldoende. Er moet een persoonlijk verwijt aan de bestuurder kunnen worden gemaakt.

Vergelijkbare uitspraak over verhaalsfrustratie bij ontruiming

De uitspraak van de Rechtbank Rotterdam staat niet op zichzelf. De Rechtbank Amsterdam oordeelde op 16-07-2025 in deze uitspraak eveneens dat bestuurders persoonlijk aansprakelijk waren vanwege hun handelen bij een ontruiming.

In die zaak huurde een BV een bedrijfspand voor een garagebedrijf. In het pand bevond zich een inventaris die bij aankoop € 35.000 exclusief btw had gekost. Nadat de huurder tot ontruiming was veroordeeld, lieten de bestuurders de inventaris uit het pand verwijderen. De inventaris werd weggegeven aan degene die de ontruiming uitvoerde, als vergoeding voor de werkzaamheden.

De bestuurders wisten op dat moment dat de verhuurder een aanzienlijke vordering op de huurder-BV had en dat de BV niet over andere middelen beschikte om deze vordering te voldoen. Door de waardevolle inventaris zonder vergoeding weg te geven, verdwenen de verhaalsmogelijkheden van de verhuurder. Volgens de rechtbank kon het niet anders dan dat de bestuurders wisten of behoorden te begrijpen dat de BV daardoor haar verplichtingen niet meer zou kunnen nakomen en geen verhaal zou bieden. Zij werden persoonlijk aansprakelijk gehouden voor de schade die door deze verhaalsfrustratie was ontstaan.

De beide uitspraken tonen twee verschillende vormen van ernstig verwijtbaar handelen rond een ontruiming:

• het bewust duurder en moeilijker maken van de feitelijke ontruiming
• het tijdens de ontruiming laten verdwijnen van activa waarop de verhuurder zich had kunnen verhalen

Beide gronden kunnen leiden tot bestuurdersaansprakelijkheid voor ontruimingskosten.

Ontruimingskosten verhalen op de bestuurder: wat moet een verhuurder vastleggen?

Een vordering tegen een bestuurder staat of valt vaak met de beschikbare feiten en bewijsmiddelen. Wacht daarom niet tot lang na de ontruiming met het verzamelen van bewijs.

Leg onder meer vast:

• wanneer het vonnis is betekend
• wanneer de ontruiming is aangezegd
• welke communicatie met de bestuurder heeft plaatsgevonden
• welke goederen voor en na het vonnis in het pand aanwezig waren
• of vlak voor de ontruiming goederen zijn bijgeplaatst of weggehaald
• welke rol de bestuurder persoonlijk heeft gespeeld
• foto’s en video’s van het pand
• verklaringen van deurwaarders, verhuizers en andere aanwezigen
• gespecificeerde facturen van de ontruiming
• de financiële positie en verhaalsmogelijkheden van de huurder-BV

Ook kan het zinvol zijn om tijdig te onderzoeken of conservatoir beslag op privévermogen van de bestuurder mogelijk is. Daarmee kan worden voorkomen dat verhaal onmogelijk wordt voordat een rechter over de aansprakelijkheid heeft beslist.

Tijdig juridisch ingrijpen bij een dreigende ontruiming

Bestuurdersaansprakelijkheid wordt vaak pas onderzocht nadat de huurder-BV geen verhaal blijkt te bieden. Dat is begrijpelijk, maar niet altijd verstandig. Wanneer voorafgaand aan een ontruiming aanwijzingen bestaan dat een bestuurder goederen wegmaakt, de ontruiming saboteert of de vennootschap leeghaalt, kan direct optreden noodzakelijk zijn.

Afhankelijk van de situatie kan worden gedacht aan:

• het veiligstellen van bewijs
• het laten beschrijven van de aanwezige inventaris
• conservatoir beslag
• een kort geding
• aanvullende instructies aan de deurwaarder
• het afzonderlijk aanspreken van de bestuurder op grond van onrechtmatige daad

De juiste strategie hangt af van de feiten, de waarde van de vordering en de beschikbare verhaalsobjecten.

Voorkom dat de ontruimingskosten bij u blijven liggen

Blijft een huurder-BV ondanks een ontruimingsvonnis in het pand, worden vlak voor de ontruiming goederen bijgeplaatst of weggehaald, of vreest u dat de BV geen verhaal meer biedt? Wacht dan niet tot de ontruiming is afgerond en de inventaris of het privévermogen van de bestuurder buiten bereik is geraakt.

Wij kunnen u helpen door concreet te beoordelen:

• of de bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt
• of ontruimingskosten, gebruiksvergoedingen en andere schade op de bestuurder kunnen worden verhaald
• welke bewijzen direct moeten worden veiliggesteld
• of conservatoir beslag of een kort geding noodzakelijk is
• welke strategie de beste kans biedt op daadwerkelijke betaling
  
  

Hoe eerder wordt ingegrepen, hoe groter de kans dat bewijs en verhaalsmogelijkheden behouden blijven.

Hebt u te maken met een dreigende of uitgevoerde ontruiming en biedt de huurder-BV hoogstwaarschijnlijk onvoldoende verhaal? Laat uw zaak dan door ons beoordelen en bel ons direct om te bespreken welke stappen nodig zijn om uw schade alsnog op de bestuurder te verhalen.

• Direct doorverbonden met een gespecialiseerde advocaat
• Samen sparren over uw zaak
• Vrijblijvend juridisch advies over de beste aanpak
• Op werkdagen van 09:00 - 17:30 uur (lokaal tarief)
• Gratis voor bedrijven en particulieren*

Bel ons op 010 - 820 028 4


Of laat ons u vrijblijvend terugbellen door hieronder uw contactgegevens in te vullen. Dan bellen wij u zodra het u uitkomt. Dit is praktisch als u contact wilt opnemen buiten onze openingstijden.

Veelgestelde vragen over bestuurdersaansprakelijkheid voor ontruimingskosten

Hieronder beantwoorden wij veelgestelde vragen over het verhalen van ontruimingskosten op bestuurders persoonlijk.