Gebreken aan het gehuurde
Als verhuurder of huurder kunt u worden geconfronteerd met discussies over gebreken aan het gehuurde, zoals constructieve problemen, achterstallig onderhoud, ongedierte, etc.
Gebreken aan een gehuurde woning of bedrijfsruimte kunnen het huurgenot van de huurder ernstig aantasten en kunnen escaleren tot geschillen over herstel, huuropschorting, huurprijsvermindering, schadevergoeding en zelfs beëindiging van de huurovereenkomst.
Wilt u weten wat u kunt doen bij gebreken aan het gehuurde?
Op deze pagina leggen wij uit hoe de gebrekenregeling in het huurrecht werkt. Hierbij wordt zowel ingegaan op gebreken bij woonruimte als op gebreken bij bedrijfsruimte of kantoorruimte. Ook leggen wij uit waarmee onze huurrecht advocaten en juristen u kunnen helpen bij gebreken aan het gehuurde, zowel in de minnelijke fase als in de gerechtelijke fase.
Wat is een gebrek?
De wet omschrijft een gebrek aan het gehuurde als volgt in artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek:
‘Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.’
Uit deze wettelijke definitie blijkt dat de geobjectiveerde genotservaring van de huurder centraal staat. Het gaat er dus om wat er objectief gezien mocht worden verwacht bij aanvang van de huurovereenkomst van een goed onderhouden zaak van de betreffende soort. Het criterium ‘goed onderhouden’ betekent dat er bij achterstallig onderhoud (waarover later meer) al snel sprake zal zijn van een gebrek in juridische zin.
Artikel 7:204 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek voegt daaraan nog het volgende toe:
‘Een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 211 en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis zijn geen gebreken in de zin van lid 2.’
Voorbeelden van dergelijke feitelijke stoornissen door derden zijn verkeerslawaai, spelende kinderen en overlast door derden (niet zijnde andere huurders van de verhuurder). Hierop wordt later uitgebreider ingegaan.
Tot zover de wettelijke definitie van een gebrek in huurrechtelijke zin.
Soorten gebreken in het huurrecht
Gebreken in het huurrecht zijn er in allerlei soorten en maten. Hieronder wordt ingegaan op veelvoorkomende gebreken bij de (ver)huur van woningen en bedrijfsruimte.
Achterstallig onderhoud aan het gehuurde
Bij achterstallig onderhoud is er – zoals hiervoor vermeld – vrijwel altijd sprake van een gebrek aan het gehuurde. Het gehuurde dient immers goed onderhouden te zijn.
Dit betekent niet dat het gehuurde in nieuwstaat moet verkeren. Bij een monumentaal grachtenpand mag een huurder bijvoorbeeld niet verwachten dat de muren kaarsrecht zijn of dat de (geluids)isolatie voldoet aan de normen van het Besluit bouwwerken leefomgeving (voorheen het Bouwbesluit).
Ook de zichtbare eigenschappen van het gehuurde bij aanvang spelen een rol. Zo is een verouderde badkamer op zichzelf geen gebrek, maar een badkamer waarbij de tegels van de muur vallen door vochtproblemen is dat wel.
Voorbeelden van achterstallig onderhoud zijn:
- Houtrot (rottende kozijnen)
- Afbladderend schilderwerk aan de buitenzijde
- Lekkages (dak, gevel, leidingen)
- Defecte installaties (CV, ventilatie, lift, elektra)
- Verzakking
- Vocht en schimmel
Uiteraard is het mogelijk dat bepaalde problemen niet worden veroorzaakt door achterstallig onderhoud, maar door verkeerd gebruik van het gehuurde door de huurder, zoals bij vocht en schimmel het geval kan zijn. Maar vocht en schimmel kan ook worden veroorzaakt door achterstallig onderhoud of door constructiefouten van het gehuurde (waarover hierna meer).
In voorkomende gevallen zal de precieze oorzaak moeten worden vastgesteld, bijvoorbeeld door een deskundige in te schakelen. Met een dergelijk deskundigenrapport kan in rechte worden aangetoond waardoor bepaalde problemen worden veroorzaakt en in welke mate dergelijke problemen het huurgenot van de huurder al dan niet aantasten.
Constructiefouten in het gehuurde
Constructiefouten zijn gebreken in de bouw van het gehuurde en ontstaan vaak door fouten in het ontwerp, slechte uitvoering of verkeerde keuze van bouwmaterialen. Constructiefouten leveren vrijwel altijd een gebrek aan het gehuurde op.
Voorbeelden van constructiefouten zijn:
- Slechte/instabiele fundering
- Lekkage door manco’s aan daken of gevels
- Rioleringsproblemen (tenzij veroorzaakt door de huurder)
- Nutsvoorzieningen tot aan de meter/het aansluitpunt
- Defecte installaties (CV, ventilatie, lift, elektra)
